被“改嫁”的房子

　　最近，信阳市民竹少康比较烦。

　　他万万没有想到，今年4月，信阳市浉河区法院会将他3年前购买的一套房产强行判给了别人，以致其全家陷入了漫长的诉讼之争。

　　“俺买的房子不仅有合法手续，而且已在房管部门登记备案。”竹少康说：“一女岂能二嫁?法官们究竟是揣着明白装糊涂，还是揣着糊涂装明白?”

　　竹少康拿着一审判决书站在法院门口

　　安居的烦恼

　　事情还得从2011年说起。

　　2011年元月，信阳天健置业有限公司(下称天健置业)在信阳市金牛山开发“金牛山·文翠苑”住宅小区，竹少康向该公司经理张晓峰提出想买套房子。

　　几天后，张晓峰告诉竹少康，“有一套房子，别人不要了，你要买就给人家拿一万元转让费。”为了慎重起见，竹少康专门来到天健置业售房部，看到其悬挂在墙上的预售许可证、土地使用证、建设工程规划许可证等，证件齐全。

　　2011年6月22日，竹少康与天健置业签订了《商品房内部认购协议》，并预交了127500元首付款。协议中确认，竹少康认购的住宅为1号楼1单元2层201室(下称201室)，建筑面积146.93平方米，实际房屋价格为230069元。

　　协议签订后，竹少康积极筹措剩余房款。同年12月12日，他与天健置业正式签订了《商品房买卖合同》。竹少康说，当天，他又专门赶到信阳市房管局履行了备案手续，并取得了《商品房买卖合同登记备案证明》。

　　而此前，竹少康还向天健置业上交了有线电视安装费、燃气初装费及维修基金等7924元费用。2012年元月，天健置业给竹少康出具了商品房购买发票。

　　2011年12月16日，竹少康接到了天健置业的交房通知，并拿到了房门钥匙。通过这一系列的努力，他认为其通过正常程序购买的房屋，在付清购房款并已向当地房管部门备案后，肯定合法有效，“全家也终于实现了安居梦”。

　　然而，半路却杀出了个程咬金。2013年8月30日，信阳市高级技工学校(下称信阳技校)的退休干部陈德成却以“合同纠纷”为由将天健置业和信阳技校同时推向了法院的被告席，并要求两被告返还其购买的201室房屋。

　　这究竟是怎么回事?竹少康听到这个消息，就像是晴空突然炸响一声霹雳。

　　房产之争

　　陈德成的出现，无疑令竹少康始料不及。

　　在起诉书中，原告陈德成称，因信阳技校在验收高级技校时曾将其以前所分配的二间旧房收回拆除，并承诺建新楼时予以优先考虑分配。

　　此后不久，信阳技校申请重建职工住宅楼项目获批，2006年开始缴纳定金，按照学校制定的分配住房方案，陈德成分到了201室房屋。

　　按照信阳技校的要求，陈德成在规定期限内交齐了全部购房款。次年元月，他又向信阳技校交完了有线电视安装费、燃气初装费及维修基金等费用。

　　不过，当楼房竣工后，陈德成却发现其所购的201室房屋早已被卖给了竹少康。陈德成遂多次要求二被告返还其所购的房屋，但始终没有答复。

　　矛盾由此而生。陈德成在起诉书中要求法院，判决被告信阳技校继续履行与其所签订的协议，以及信阳技校与天健置业签订的协议，并判决二被告退还其已购的201室住房或依法双倍返还购房款460138元及利息2万元。

　　对此，信阳技校则辩称，学校与陈德成只是一种委托代理关系。作为团购的组织者，学校除了与开发商洽谈团购价位，代理团购的委托人收取房款并支付给开发商，其本身既不享受商品房买卖合同的权利，也不承担商品房买卖合同的任何义务，故学校承担商品房买卖合同义务无事实依据和法律依据。

　　另外，信阳技校还辩称，陈德成虽未与天健置业签订正式书面商品房买卖合同，但天健置业根据代理人信阳技校签订的团购协议，并收取了陈德成应交的全部付款和费用，与陈德成已形成了事实上的商品房买卖合同关系。因此，合同的主体应当是开发商与陈德成，而信阳技校根本就不是本案适格的被告。

　　浉河区法院的判决书显示，天健置业未到庭应诉，而第三人竹少康则辩称，“我从开发商那里合法买房，与原告陈德成没有任何关系”。

　　吊诡的判决

　　事实上，竹少康与陈德成的房产之争，已经在当地传得沸沸扬扬。

　　在浉河区法院出任此案的审判长张黎明和审判员张金强、潘航宇看来，被告天健置业与信阳技校是一种学校职工住宅楼工程建设承包合同关系，天健置业未按合同约定将确认属于陈德成的房屋交付给学校及陈德成是一种违约行为。

　　此外，天健置业又将该房屋转售给第三人竹少康，侵害了原告陈德成的合法权益，该售房合同为无效合同，不受法律保护。而竹少康购买该房屋与被告天健置业构成共同侵权，应与被告天健置业共同将房屋交付给原告陈德成。

　　2014年4月3日，浉河区法院据此判决，被告天健置业与第三人竹少康于本判决15日内共同将201室交付给原告陈德成，被告信阳技校于本判决15日内督促和协助被告天健公司与第三人竹少康如期履行房屋交付义务。

　　“买房居然买出了侵权，难道政府房管部门的备案登记也不合法?”竹少康说：“俺总不能在买房之前，再去问问法院，去问问走大路的陈德成吧?”

　　随后，竹少康依法向信阳市中级法院提出上诉，请求法院依法查明事实，改判上诉人与天健置业签订的买卖合同有效，或发回一审法院重审。

　　竹少康在上诉书中称，他在签订合同备案时，争议房屋并没有销售，其购买的房屋自然合法有效。而陈德成至始至终就没有和天健置业签订过购房合同，因此就不存在合同是否有效，更不能对抗上诉人的购房合同。

　　不仅如此，竹少康还对此案的审理程序提出了质疑：“法院从下发传票和应诉通知书到开庭，为什么仅给了俺7天的答辩期?其程序明显违法。”

　　而天健置业在上诉书中则表示，其与被上诉人陈德成没有任何合同关系，更没有将201室房屋交付给陈德成的任何义务。房屋的确定及分配在信阳技校，由于信阳技校在登记所需房屋时遗漏了包括陈德成在内的四户而导致相关责任人被免职，这也同样可以说明，陈德成没有分得房屋的过错责任在信阳技校，故原审法院认定上诉人天健置业违约没有任何法律依据。

　　此外，天健置业还称，因信阳技校迟迟未能确定所需201室房屋，上诉人天健置业在取得商品房预售许可证后将自己开发的房屋出售给第三人竹少康，并已经向房管部门备案登记，亦无任何过错，更谈不上共同侵权。

　　“俺买的房子不仅有合法手续，而且已在房管部门登记备案。”竹少康说：“一女岂能二嫁?法官们究竟是揣着明白装糊涂，还是揣着糊涂装明白?”

　　针对此事，本网将继续关注。

　　律师观点

　　针对竹少康与陈德成诉天健置业和信阳技校房屋合同纠纷一案，河南银基律师事务所主任律师宁明义发表了其律师观点：

　　一、本案争议的问题，实质上是物权与债权依法应该怎样保护的问题。

　　1、被告天健置业与信阳技校之间若是协议建房的合同关系，房屋建成后，天健置业依约应向信阳技校交付房屋，而该争议房屋是双方合同所确定的，天健置业未依约交付房屋是一种违约行为，形成一个合同之债，即双方之间形成的权利义务是债权，应依法受合同法的调整和规范。

　　2、被告天健置业与竹少康是一个房屋买卖关系，双方经签订房屋买卖合同后，依法履行了向房屋登记管理机关登记备案程序，经公示无人提出异议后，双方依法进行付款和开具购房发票，完成了房屋交付。最终，竹少康依法取得了该房屋的物权，此权利依法应受物权法的调整和保护。而天健置业至此已不再享有该房屋的任何权利和义务，即天健置业只存在对信阳技校的违约，而不存在对原告陈德成的侵权，更不存在竹少康对原告陈德成的侵权。

　　3、被告天健置业与原告陈德成无房屋买卖约定，不存在交付房屋的合同义务。因陈德成始终就未取得房屋任何权利，天健置业更不构成侵犯房屋的所有权和其它权益，亦即双方无任何权利义务。原告陈德成在本案中把天健置业列为被告是错误的，其只能向信阳技校主张违约责任和向房屋登记管理机关主张登记备案异议。

　　4、原告陈德成与竹少康无任何关系，亦无任何权利义务。竹少康在本案中作为承担责任的第三人是错误的，因其已经通过合法程序取得房屋所有权，一审法院判决将房屋交付给陈德成是非常荒谬的，属于颠倒黑白的错误判决。

　　依照民法和物权法规定的有两个基本原则，其一，债权具有平等性，不分先后;其二，物权优先于债权。就本案而言，陈德成和竹少康都通过不同合同取得了买受房屋的权利，先后形成了债权，债务人是同一人即天健置业，债务人向哪个债权人履行义务由自己决定。之后，债务人向竹少康履行了合同义务，竹少康取得了房屋的所有权。那么此时，已形成的物权必须优先于债权得到保护，亦即一审法院须维护竹少康对争议房屋的权利，而不是违法破坏已形成的物权，再去形成另一个物权。

　　二、一审法院认定事实错误、违反法定程序。

　　1、一审法院认定天健置业与竹少康之间的房屋买卖合同是无效合同缺乏法律依据。合同法第52条明确规定了无效合同的情形，与其完全不符，一审法院没有解释无效情形，不能让人信服。天健置业有卖房的资格和权利，竹少康有买房的资格和权利。对于该房屋，只要经过房屋登记管理机关备案登记，买受人即能合法取得该房屋，不存在侵犯他人合法权益的问题，一审法院的认定显然错误。

　　2、在一个案件中，要么是违约之诉，要么是侵权之诉，原告也只能依据一种诉讼理由来提出诉讼，而法院也只能依据一种诉讼理由来审判案件。本案中一审法院既认定违反合同约定，又认定侵权，进而作出判决，严重违反法定程序，亦缺乏基本法律常识。

　　认定错误的事实和违反法定程序审理的案件都无法得出正确的判决，一审法院实体和程序都严重违反公平正义，实属荒唐，二审法院应依法予以纠正。

　　另外，一审法院的判决书中存在的法律问题可以归纳为三点，具体分析如下：

　　一、法律关系。判决书查明事实部分，已经明确指出，信阳技校与信阳荣盛置业有限公司签订有补充协议，补充协议主要内容：根据信阳技校要求，将信阳市金牛住宅小区一期工程1号楼、2号楼、3号楼、4号楼位置建筑的楼房出售给信阳技校，房屋户型由信阳技校认可(见判决书第6页)。之后，信阳荣盛置业有限公司的合同权利义务转由天健置业概括承受。根据信阳技校与信阳荣盛置业有限公司签订的补充协议，信阳技校与天健置业之间的法律关系应当属于房屋买卖合同关系，一审法院判决书将两者之间的法律关系认定为信阳技校的职工住宅工程建设承包合同关系明显错误。

　　二、判决理由。首先，根据我国《合同法》规定，因损害第三人利益导致无效的合同，必须是以合同当事人恶意串通为前提要件。本案中，一审法院判决并没有认定天健置业和竹少康之间存在恶意串通情形，仅以侵害陈德成利益为理由认定天健置业和竹少康之间的房屋买卖合同无效明显没有事实依据和法律依据。其次，一审法院判决认为天健置业没有将争议房屋交付给信阳技校及陈德成是一种违约行为，同时又认定天健置业将争议房屋出售给竹少康对陈德成构成了共同侵权。其违约和侵权并存的理由显然不符合法理。第三、陈德成购买房屋的权利来源是其和信阳技校签订的协议以及信阳技校和天健置业签订的协议，该权利并不因其属于信阳技校职工就当然享有，其购房同样需要交付购房款。所以，一审法院判决认定陈德成对争议房屋享有的权利属于人身关系而产生的财产关系是站不住脚的。第四、一审法院判决已查明，陈德成是和信阳技校签订的协议，信阳技校又和天健置业签订的协议。根据合同的相对性，天健置业和陈德成之间并无合同关系，没有合同关系也就当然不存在违约行为。一审法院判决认定天健置业没有向陈德成交付房屋属于违约行为显然也是错误的。

　　三、判决结果。首先，陈德成和信阳技校之间的关系是一种合同关系，在争议房屋向陈德成交付之前，陈德成对房屋享有的权利是一种债权，就算天健置业对陈德成购买房屋的认可，他享有的还是一种债权。而竹少康购买争议房屋后，购房合同已经房管部门预告登记。房屋经过预告登记后，已属于准物权。也就是说竹少康对争议房屋享有的是物权的法律效力。根据物权优于债权的法律原则，竹少康对争议房屋的权利应当优先于陈德成的权利受到法律保护。其次，政府机关的登记具备公信力，在竹少康购买争议房屋时，房屋就是登记在天健置业名下，竹少康有充分理由相信天健置业拥有对房屋的出售权。退一万步将，就算陈德成对争议房屋享有特定权利，根据公示公信原则及善意取得制度，竹少康也应当获得争议房屋的所有权。据此，一审法院判决天健置业、竹少康将争议房屋交付给陈德成显然有悖法律，有失偏颇。