江苏省南京市首场土地集中出让6宗流拍、8宗底价成交

4月22日，今年南京首场土地集中出让开拍。据悉，本场土拍推出了竞买保证金比例下调、配建取消等诸多降低门槛的举措，同时也提升了不少板块的限价标准，给房企留出合理的利润空间。但土拍结果显示，此次土拍，20宗地块中6宗流拍、8宗底价成交，颇为出人意料。

首拍热度进一步降低

在经历了去年第二、三批次土拍热度持续走低后，南京2022年首轮集中土拍供地较为谨慎，仅推出20幅地块，包括19宗涉宅地块及1宗商办地块，总供应面积约68.6公顷，总起拍价267.23亿元。

此轮供地南京大幅降低出让门槛，进一步优化土拍规则，减少对出让地块配建、保证金的要求，以及对房地价差限制宽松，确保房企预期利润。例如，此次南京取消了企业报名地块数量的限制，并大幅减少租赁住房的配建要求，仅有1宗地块需配建5000平方米租赁房。

但南京此次土拍热度并没有如愿回升。据克而瑞统计，此次计划出让的19宗涉宅用地中，6宗因无人竞价而遭遇流拍，流拍率升至32%，高于去年任意批次。剩余的13宗地块中，3宗触顶摇号，3宗溢价成交，其他全部底价成交，总出让金191.75亿元，整体竞拍热度较去年第三批次进一步降低。

记者看到，6幅流拍的地块分别为江北新区G02、江北新区大厂G03、雨花人居森林G06、城东光华路G03、仙林湖G09、城北迈皋桥G11地块。

克而瑞认为，上述流拍地块基本地理位置尚佳，但所在板块库存较大，已有项目去化节奏缓慢，未来项目入市去化压力较高，因此房企拿地意愿较低，最终流拍。以城东光华路G03地块为例，项目所在板块是2021年集中土拍供应主力区域，项目周边1公里内近一年成交了8幅住宅用地，整体库存居于高位，未来项目入市将面临极大的竞争压力。

7宗底价成交的涉宅地块则多位于城区非核心位置，是刚需客户购房主力区域。克而瑞指出，当前市场环境下客户购房观望情绪浓厚，板块内住宅去化短暂遇冷，因而竞拍热度相对较低，最终均为底价成交。

当然，优质地块仍吸引了多家房企参拍。公开信息显示，此次触顶摇号的3幅地均有10家及以上的房企参拍。而从最终拿地情况来看，资金实力较为充裕的央国企仍为拿地主力，13幅成交的涉宅地块基本由央、国企竞得。

其中，合肥城建以40.8亿的拿地金额位居首位，夺得秦淮区大校场G01地块及雨花台铁心桥G05地块。合肥城建当晚发布公告，称两块地的资金均由公司自筹资金解决，并称“这是合肥城建迈出进军长三角的第一步”。此外，南京电建以26.45亿元底价竞得2宗栖霞区仙林湖地块，中海竞得1宗江宁高新区，成交价13.5亿元。

“大型国央企成为拿地主力的局面同样仍在南京延续。”中指研究院土地事业部负责人张凯指出。不过，张凯告诉记者，本次南京地方国资平台底价摘得2宗宅地，托底现象较去年三批次明显减少。而好地网研究院江苏研究员周吉羊也表示，本次共有11家房企拿地，其中央国企拿地额占比89%，与上一批次基本持平，但本次出让中并未出现地方城投公司托底的现象。

值得一提的是，在减配建、提限价等措施下，南京此次集中成交地块的房地价差空间明显提升。

据克而瑞统计，具体而言，不考虑南京地铁定向拿下的栖霞马群街道G10地块，其余12宗地平均地房比为0.62，房地价差接近1.3万元/平方米，明显高于去年第三批次成交地块的平均房地价差，利润空间十分充裕。

以3幅摇号地块来看：3幅地虽然平均地房比达0.69，但房地价差都超过了1.1万元/平方米，其中秦淮区大校场G02地块房地价差更是超过1.5万元/平方米，盈利空间较为充足。

楼市仍低位运行

对于南京2022年首轮集中供地的表现，南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华向记者直言，土拍结果显示，不论是房企的资金面还是市场的信心，都需要更长的时间去恢复。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，南京首轮土拍遇冷，主要是出于对市场、资金及利润等的考量，大多数房企依旧保持着较谨慎的拿地态度。“房企首季度业绩表现不及预期，导致当前房企流动性仍普遍较紧张，拿地能力略显不足。”

同时，梁楠指出，今年以来，南京新房市场成交一直保持在较低位，这也是南京房企拿地谨慎的一大因素。

事实上，南京楼市今年“金三银四”不再。据南京网上房地产数据，截至3月31日，南京一季度新房认购5731套、成交21129套，同比(去年一季度认购10098套、成交30052套)认购量下跌43.2%、成交量下跌30%。存量房数据方面，截至4月22日晚间，住宅类未售套数高达77056套，成交套数为24797套。

而为促进房地产市场平稳发展，目前南京楼市调控已经出现了局部放松：4月12日起，位于南京远郊区域的溧水、六合先后放宽了外地户籍购房者在当地购买首套房的限制。

其后，多家媒体报道，南京江宁区人才办透露，对于人才购房者在江宁滨江、禄口地区购房限制有放松计划。就在4月22日土拍当日，据南京365地产网报道称，南京江北浦口区桥林板块针对具有人才购房证明的购房者，放松了购买门槛和套数限制。

另据媒体报道，目前南京主要银行首套房贷利率基本在5.2%-5.4%之间，放款时间也在不断提速，最快一周左右即可放款。

就在土拍前一周，南京相关部门还联合发布通知，在一定条件下，房地产开发企业可凭银行出具的保函，在不超过预售资金监管额度60%的范围内，可以等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。但因出台时间较晚，利好尚未能传导至土地端。

尽管有业内人士谨慎指出，目前楼市调控放松的区域多位于南京远郊地区，这些区域本身热度欠缺，且仅针对部分人群放松，对整个南京楼市能起到的提振作用有限。但吴翔华认为，这场土拍具有一定风向标意义，其向记者强调，“不排除相关部门在市场措施的出台上下更大的决心。”