第九座金茂府和第四座叁号院 不想正面刚｜楼市小报010期

金茂府

大红门板块其实不算火，从土地竞拍就看得出。北京三批次有永丰和回龙观四个热门地块，区位早已经被市场认可，周边产业就象征着妥妥的购买力，属于闭着眼睛就能回款的好项目。这样对比起来，大红门只能算不错。线下竞拍当天，0004地块只有中海和金茂抢了几手，但也很快成交，根本没走到竞报现房销售面积的环节，0008地块情况类似，溢价率4%就成交。

从另一个角度看，现在的市场条件下，大部分开发商的诉求一定是能支持高周转，迅速出货回款维持企业运转。在北京天然具备高周转优势的，除了刚需盘就是刚改盘，这类地块的优势如此明显，几乎势必会成为热门地块，对房企来说无论从溢价率（拿地成本）还是销售方式上都不会太“友好”。

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这样一来，要想抓回款的同时保持一定的利润率，本身就已经靠产品力在北京站稳脚跟的开发商其实有更好的选择在丰台做豪宅。一方面丰台的豪宅已经足够多，市场培育得相对完善，客户认知度好；另一方面土地市场遇冷，丰台拿出的地块位置又都不错。这样一来，开发商只要把产品做得比同行好一点，同样能够保证不错的回款现金流。这一点，从【和瑞叁号院】和【永定金茂府】的销售情况已经得到印证。

【和瑞叁号院】先开盘，对外称首日销售额达到20亿；【永定金茂府】2022年末开盘，首日销售额达到23亿。两个盘的销售指导价都在9.5万元/平米，但开盘都比这个价格低了不少。【永定金茂府】的均价在9.3万到9.4万元/平米之间，【和瑞叁号院】有些户型叠加优惠甚至能做到9万元/平米以下，看得出中海为了冲年末的业绩非常努力。

但据两个楼盘的销售说，这是年末特惠，3月份过完年价格就会完全不同了，毕竟开盘前期留足了价格空间，年后卖到每平米9.6万或者9.7万都有可能。说到这里，年末还真是个买房的好时机。一般来说，业主都酝酿着过完年卖房、置换，年后赶着小阳春交易，但房企又要赶年末回款做绩效，所以新盘在这时候多会有个价格差。想换房，手里又刚好有闲置资金的，这时候买房就很划算了。

板块综规（0008地块是【永定金茂府】，0004地块是中海【和瑞叁号院】）

大红门板块主打的是北京中轴线的概念，图中的三个地块均位于中轴线西侧500米左右，【永定金茂府】和【和瑞叁号院】地块都相对方正，也没有配建。目前006地块和009地块还未出让，0009地块是基础教育用地，大概率会跟0006地块一同出让。也正是因为0006地块的存在，降低了这两个项目的稀缺性。

不过，从交通的角度来说，【永定金茂府】和【和瑞叁号院】距离8号线大红门南地铁站的距离更近，仅有500多米，而1.1公里步行距离之外的大红门地铁站则连接了8号线和10号线。一条环线、一条贯穿南北，这两座地铁站的含金量还是比较高的。

周边教育资源暂且不提，丰台，大家都懂的；医疗资源，附近包含航天总医院（驾车5.7公里）、旧宫医院（驾车7.4公里），不堵车的情况下开车十几分钟，能比较好地应付紧急情况。

上文提到过，大红门板块其实不火，之所以能卖出今天的成绩，客户主要认可的还是产品。

金茂的科技系统本身就是一大卖点，而府系从装修到科技系统都是顶配。中海藏锋系的产品更是业内都称道的品质，即便是位置不那么好的兴叁。

另外值得注意的是，【和瑞叁号院】108平米的户型是藏锋系出过的最小户型，且户型占比达到60%以上。而之前最小的户型是兴叁的118平（92平米的只有4套就不算了），户型占比在30%左右。所以销售推介的时候会很明确地说，这是性价比最高的藏锋系，总价不到1000万。不过这么高的小户型比例，都是藏锋系，装标也可能会有微妙的区别。

左为【永定金茂府】130平米，右为【和瑞叁号院】137平米，格局上可以说一模一样。比较特别的是，【永定金茂府】主卧衣帽区是带窗户的，卫生间窗开得位置也比较正。

从面积段上来说，【永定金茂府】和【和瑞叁号院】是类似的，100平到170平左右。但不同的是，【永定金茂府】的111平只有24套，楼盘整体以大户型为主；而【和瑞叁号院】则是108平米的三居室占比超过一半，159平米的四居室只有51套，摆明了两个盘不想正面刚。

【永定金茂府】的111平米户型做了转角落地窗，虽然没有其他户型的超大阳台，但视野上一点不差，加上户数少，很难买到。其余大户型则都配备了和“客厅+一个卧室”同面宽的半封闭阳台，户型越大，阳台越大。这也成了【永定金茂府】的一大卖点。

不过，半封闭阳台看着舒适，真用起来会有那么理想吗？如果想把阳台打造成花园，要花的心思会比封闭阳台多太多。冬天植物要如何过冬就是更是老大难问题，都搬进屋太占空间，难不成要来年春天再换一批？人也是一个道理，春秋还勉强能在阳台喝茶听风，冬夏阳台基本就成了摆设。半封闭阳台，还是适合柔软湿润的南方啊。

气候改变不了，很多业主会选择封阳台，楼盘销售也多半会说，阳台可以封，找物业就行。但根据北京的政策，私封阳台其实是违建，执法严格的话一定会被勒令拆除。换句话说，这件事可松可紧，有不小的可操作空间，但风险一定存在。

好在，阳台是有一半赠送面积的，阳台越大，赠送面积越大。算上赠送面积，【永定金茂府】的得房率能高至85%，而这个颇有争议的阳台也至少能提供两季闲适。这个账怎么算，全在个人。

11月末，四批次刚刚被中海新城拿到的石景山古城地块已经开始有产品信息流出了。进入2023年，中海的周转速度还是如此快。

各省支持刚改的政策频频发布，北京据说年后也会有新动向，可能会在限购端有所放松，但放松的程度还不能确定，据说是比“台马”区域不限购范围更广、力度更大。如果政策能落地，真是新年的第一声礼炮了。

中指研究院数据显示，上周楼市整体同环比均下降，但一线城市整体上涨，成交面积整体环比上涨14.5%，上海成交面积环比涨幅最大，北京则下降明显，环比降幅达到48.2%，同比则上涨15.5%。库存方面，北京可售房源96387套，可售面积1194.7万平米，环比下降3.5%。

本周一手房网签数据

本周二手房网签数据

作者|詹方歌

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