三条曲线重塑龙湖

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在龙湖2022年业绩会上，有人问新晋董事长陈序平“公司有哪些变与不变的地方？”

他回答，改变的是对业务进行重构调整，如1+2+2航道布局重构、优化资产质量等，不变的是龙湖的底色。

“三道红线”连续7年绿档、2023年内已无到期境外债、收入及盈利双增长，一向恪守自律的龙湖保证了稳健的财务盘面，在极为波动的周期中兑现了业绩承诺，并以既有节奏铺排未来五到十年的战略。

2022年行业不景气叠加新冠疫情反复，大多数房企在低谷徘徊。风浪面前，大船稳行，可以看出想要穿越周期的龙湖为此不懈努力。

财报数据显示，2022年全年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶坦言，这个成绩在过去一年行业环境中的含金量很高。

中指研究院数据显示，2022年全年房企总体销售低迷，TOP100房企销售额同比下降41.3%。全年销售额超千亿的房企仅有20家，较上年同期减少21家。

2022年全年龙湖累计实现总合同销售金额2015.9亿元，期内签约回款率达100%。除了有回款的销售，龙湖在行业调整期里取得营收和利润双增长的核心指向了稳定增长的经营性收入。

业绩会当天，陈序平谈及最多的板块是经营性业务。他谈到去年龙湖对五大航道进行重构，形成三条曲线，即1+2+2模式，由一个开发航道、商业投资与长租公寓组成的运营航道，以及龙湖智创生活和龙湖龙智造组成的服务航道。

据2022年财报显示，运营及服务组成的经营性收入创下历史新高，同比增长25%达到236亿元，五年复合增长率达35%。

拉长时间周期来看，会发现龙湖多年布局经营性业务已进入收获期。从各业务条线的贡献来看，地产开发板块对营收与利润的贡献比例呈下降态势，从2014年的96.25%和91.53%降至2022年的90%和73%左右。经营性收入的贡献则稳步上升，目前对营收与利润的贡献比例已分别升至9.4%和27%。

陈序平对非地产业务的未来信心十足，他重申了在去年10月董事长交接班投资者会议的承诺：“龙湖的运营业务和服务业务的增长空间比较大，未来5年以内，非常有希望达到50%以上利润占比。”

从毛利率数据也可以看出经营性收入持续增长的优势，2022年龙湖毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%，其中地产开发毛利率仅为17.9%。而经营性业务也抵消了地产开发业务利润率的下降。陈序平介绍称，两个运营航道依靠投资性物业的运营租金收入，平均毛利率接近75%。

赵轶指出，“龙湖集团整体不存在计提减值，因为整体的土地成本相对可控。从毛利率角度来看，整个行业在回归，我们也在回归。这两年可能会在整体20%左右，新房销售会在15%—20%的阶段过渡。随着逐步修复，相信会回到25%左右的水平。”

当增量开发红利的逐渐见顶，地产行业逻辑已发生了转变，告别了规模至上的高杠杆模式，房企们将目光投向了巨大的存量市场，寻找新的增长曲线和出路。

地产行业的焦虑情绪随之加深，在安全基本盘之外开始讨论多元化、轻资产、精细化运营，而龙湖已在长坡厚雪的存量市场先行多年，时间证明自建护城河的长期价值。

尽管去年受到疫情冲击，商业投资和长租公寓组成的运营业务收入应仍同比增长14%至119亿元。龙湖商业在2022年如期新开15座商场，其中3座为轻资产项目，首进青岛、南昌、沈阳、宁波等城市，开业率、出租率均在95%以上。商业整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%。

“随着疫情缓和、经济和消费复苏，今年1到2月份营业额和客流同比增长16%。”赵轶透露，2023年预计将有6个轻资产、5个重资产项目上新，仍将保持每年开业10座商场的速度稳步进行。

对于提前有准备的人，市场会慷慨给予更多的机会。龙湖的长租公寓品牌冠寓在2021年早已盈利，截至2022年末，冠寓已在全国高量级城市开业11.6万间，据克而瑞2022年TOP20住房租赁企业开业规模榜显示，冠寓累计开业房源规模稳居行业第二。

“今年对待长租公寓会更加谨慎，选择核心城市和核心地段。”陈序平称，运营业务是重资产投入，未来将重视同店同比的增长、经营现金流的整体回正，并保证每年运营服务增长率保持25%左右。

由物业管理和智慧营造组成的服务业务则相对较轻，收入同比增长39%至117亿元，毛利率提升至28.9%。陈序平表示未来有望每年增长保持40%至50%左右。

物管板块的智创生活全年合并抵消前的收入为137.5亿，同比增长24%，试点复合增长47%，在管面积有序拓展。至于何时上市，龙湖并不着急，“保持关注和主动性，顺势而为，不会为了短期谋求上市资格而忽略发展的主动性。”赵轶称一如既往做好准备，静待花开。

关于去年8月龙湖发布的全新智慧营造品牌—龙湖龙智造，据赵轶介绍，截止目前，龙湖龙智造获取近40个项目，建筑面积超过了700万平方米。赵轶表示，龙湖龙智造非常考验手艺、服务，初期没有为这个航道设立更多目标，更多要让它跑出生意逻辑，把口碑做起来。

陈序平在业绩会上透露：“经过这波周期，我们比较庆幸，龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。”

三大板块对应多航道业务构成一个龙湖生态体系，突破时间与空间的界限，实现产品、服务、运营的高效协同与相互促进的正向循环，也令龙湖得以持续拓宽业务围栏，不断丰富业务生态。

此前在董事长交接班的投资者会议上，陈序平谈及龙湖未来十年的目标除了经营性收入增长外，还有降低有息负债。在今年业绩会上，陈序平同样提到这一点，并向龙湖管理层提出了更多要求。

年报显示，龙湖集团2022年在手现金726亿元保持高位，有息负债总额2080亿元，规模保持平稳。债务结构方面，龙湖通过提前偿还、赎回等动作将一年内到期有息负债占比长期控制在 10%左右，今年已无到期境外债。短期内无负债压力，更有利于企业应对市场周期变化。

赵轶表示，今年龙湖债务会保持总数基本不变，并在结构上会进一步优化。“一方面会适度减少境外融资，加大国内银行融资，加大经营性开发贷。另一方面继续保持行业最优的短债比和行业最优的现金覆盖倍数。”

当前市场环境下，更高的银行贷款占比降低了债务违约风险。2022年8月，龙湖发行15亿元中期票据，是行业第一单由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保的债券。2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度。2022年12月，继央行“第二支箭”之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖，由中国银行利用境内外市场资源为龙湖提供规模7亿元的贷款融资。

基于龙湖良好的信用表现，截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，这是少数获得境内外机构全投资级评级的房企。

行业在高歌猛进时，几乎所有开发商的资产跟负债是同步增长，以此驱动公司利润及收入增长。陈序平称，这个逻辑从2021 年下半年后变得非常凶险。“负债是无差异无差别的，而资产有非常大的差别。”

陈序平表示，龙湖在经营上更加重视资产质量，控制有息负债，不断提升企业周转，实现利润稳中有增。“相当于增肌但不增加体重，意味着要更加自律。我们选择了一条难而正确的路，也会坚定前行。”