记者观察：完善房企股权融资“第三支箭”

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今年以来，支持房企融资“三支箭”持续发力，为房企盘活存量、保交楼等方面提供了保障。其中，涉及股权融资的“第三支箭”能够有效改善企业资产负债表情况、降低杠杆率，受到许多企业欢迎。自去年底“房企股权融资优化五项措施”施行至今，已有A股和港股合计37家上市房企发布股权融资信息。

“第三支箭”是在贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”落地基础上推出的、帮助房企缓解融资压力的一系列政策“组合拳”，具体包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，完善房企境外市场上市政策，发挥REITs盘活房企存量资产作用，积极发挥私募股权投资基金作用等。

一方面，上述政策对于化解房企存量风险起到积极作用。比如，允许上市房企和涉房上市公司再融资有助于推动保交楼、债务偿还，为企业补充流动性资金。允许符合条件的房企实施重组上市，将能够有效加快出险上市房企重组，推动房地产风险尽快出清。另一方面，伴随房地产行业深度调整，REITs、不动产私募股权基金等融资新模式将大大增加存量房地产市场的流动性，撬动更多社会资本进入这一领域，从而推动房地产行业慢慢向高质量可持续的发展模式转变。截至今年5月19日，我国已发行27只基础设施REITs，市值为900亿元左右，涉及传统基础设施、保障性租赁住房和消费基础设施等多个领域。目前，我国REITs的底层资产均为具备能产生稳健现金收益的不动产及基础设施类资产，收益特性类似固收类产品，安全边际较高，相较其他权益品种波动率较低。上述特点也吸引了保险资金的关注。

不过当前，“第三支箭”从推出到落地，仍然面临一定瓶颈。尽管多家公司发布股权融资信息，大多数还处在流程审批阶段，没有形成真正的资金支持。近期，受市场行情等因素影响，上市房企市净率纷纷走低，股价频频“破净”，这也使房企对股权融资更加审慎。国内REITs发展刚刚起步，在发行交易、信息披露、退市监管等环节法规制度建设还有待进一步完善。此外，目前公募REITs投资标的均为质量较高、较成熟的项目，如何让更多存在一定风险的项目获得合理的资金支持，也需要从机制层面进一步完善。

当前，相对国企、央企而言，民营房企的融资条件仍然苛刻，信用修复也有待时日；市场加速恢复仍需供需两端的政策支持。可见，“第三支箭”的效能仍待进一步发挥。