机构：上半年北京商业地产供给侧结构性差异较大 需求侧新兴产业挑大梁

新华财经北京7月7日电（康耕甫） CBRE世邦魏理仕6日发布的《2023年上半年北京房地产市场回顾》显示，今年上半年，北京市写字楼市场TMT、能源基建类需求向好，新兴区域成北京市去化主力；零售物业市场供给侧转型压力升级，客流复苏带动市场活力，租金止跌回稳。

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世邦魏理仕华北区研究部负责人、资深董事孙祖天向新华财经表示，2022年上半年北京市商业地产市场总体向好，各板块呈现出一些结构性差异，比如仓储物流市场中，受经济结构转型和产业升级等原因影响，高标仓储需求强劲，传统仓储空置率难以改善，而在高标仓储中，北京及环京区域表现又有所不同。

写字楼市场企稳

CBRE数据显示，2023年第二季度，位于通州区域的三个新项目交付使用，新增写字楼租赁面积14.6万平方米，上半年新增供应共完成全年总量的1/5。新项目未有租户入驻，北京市空置率因而环比上涨0.5个百分点至19.6%。

本季度新租交易面积总量环比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。软件开发和电信通讯等赛道均有不错表现，TMT板块新租需求释放。金融行业季内环比交易数量增加但交易面积缩减，其中证券租户的扩租活动增多，保险租户活动以区位和楼宇升级为主。新能源、基建类国有企业的升级搬迁及扩租活动表现持续向好。

CBRE华北区办公楼部执行董事袁慧表示，下半年预计六个项目近61万平方米的新增供应将集中放量，分布于中关村、东二环、丽泽、奥体等区域，继续推高空置率，租金仍会承压下行。因多个新项目已启动预租并有大面积租户签约，预计市场下半年净吸纳量表现将优于上半年。

零售物业市场供给提速

2023年第二季度，北京零售物业市场外围区域迎来西三旗万象汇、京西大悦城等新项目以较高上铺率开业。今年上半年总新增商业零售物业体量32.7万平方米，全部位于非核心区域，有效提升当地的商业氛围及消费水平。同时，多个老旧零售物业启动闭店改造，在消费迭代与经营压力之下，越来越多商业体面临转型压力。

季内租赁需求稳中有升，客流持续复苏，尤其是节假日期间王府井、五棵松、中关村等热门商圈客流量同比增长2-4倍。首店经济持续发力，新增项目、核心商圈及社区属性较强的购物中心皆有众多餐饮及零售的北京或区域首店落位。

CBRE华北区京西办公室资深董事宋津楼表示，下半年预计将有超过百万平方米的新增或改造商业体在朝外、西长安街、奥体、王府井等商圈启幕，有望结束北京零售物业市场近五年的新增供应低谷。

仓储物流市场涨幅放缓

2023年第二季度，北京仓储物流市场无新增项目交付。季内租赁成交以第三方物流为首，伴随小部分批发零售及医药冷链需求。租户因成本外溢搬迁的需求强烈，加上部分近期入市的新增项目由于自身特殊原因去化缓慢，季内净吸纳量环比下降77%仅得2.0万平方米。

廊坊临空经济区入市10.2万平方米的高标仓储项目。受益于北京需求外溢，恰逢各大头部电商企业及第三方物流备战年中大促，季内北京市净吸纳爆发式增长至34.6万平方米。第三方物流占据总新租交易面积的54%，电商类占38%居次，外加小部分汽配及家居制造业需求。

CBRE华北区产业地产部负责人李虹表示，下半年北京顺义、大兴空港及大兴京南等子市场合计将迎来约32.0万平方米的新增供应，而廊坊和天津也分别有79.6万及36.1万平方米新增供应入市。不同子市场因其离京距离、交通设施、关键行业需求强度、未来供应体量等供需条件，租金表现将逐渐分化。

商务园物业市场区域差异显著

2023年第二季度，北京商务园区市场迎来东升子市场的总体量为25.5万平方米的一个新项目入市，定位人工智能、智能制造、软件和信息服务业。上半年市场共迎来39.6万平方米的新增供应，均为研发办公属性的物业。

本季度北京市净吸纳量2.2万平方米，其中既有项目净吸纳量由负转正。TMT新租需求超过医药及生命科学成为季内市场主力，占比超70%，其中围绕互联网教育或云计算相关的科技企业开始释放扩租或升级搬迁需求。医药及生命科学以及航空航天，装备制造等工业品制造类亦有表现。

世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示，下半年北京市预计会迎来近59.2万平方米的新项目交付，近九成新项目集中在泛中关村集群。2023年开年以来，产业利好政策相继出台，有助优化营商环境并推动人工智能、工业互联网、医药及生命科学等重点产业对新项目的去化。

物业投资市场自用需求占比近半

2023年上半年，在整体宏观经济温和复苏的大环境下，北京物业投资市场共有十四笔大宗交易，交易总额同比上升20%达105.1亿元，其中二季度完成七笔交易共53.2亿元，环比上涨2.5%。活跃度缓慢回升，但和近年平均水平仍有较大差距。

上半年近一半的交易笔数来自企业购置楼宇自用的需求，本季度生命科学及医疗健康类企业表现尤其活跃，分别完成位于经开区和东升的研发办公，以及位于望京区域的购物中心共三宗交易。近期公募REIT扩容并将“消费基础设施”纳入底层资产范围，在此背景下本季度零售物业交易占比65%。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩表示，尽管当前交易双方价格预期仍存在差距，但北京办公、零售、物流等各类物业投资市场空前的机会窗口期已全面开启，投资者正密切关注市场动态，流动性与活跃度有望在下半年集中释放。

编辑：罗浩

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