人民币贬值加剧房地产市场分化 京高端住宅成投资热点

　　近期人民币贬值幅度之大历史罕见。三月初，人民币兑美元一度暴跌500点，跌幅超0.8%。已有市场研究表明，人民币贬值导致很多投资型房地产客户套现出逃，物业的价值将面临空前考验，一些价值较低的城市房地产市场热度将迅速下降，同比有硬性价值支撑的物业仍将坚挺走高，地产市场进一步分化。

　　房地产市场分化加剧

　　中国外汇交易中心的数据显示，3月12日人民币对美元汇率中间价为6.1343，较前日继续下跌16个基点，连续第三个交易日走低，再创年内新低。相比于今年首个交易日的6.0990，人民币对美元中间价年内已贬值近0.58%。

　　其实，2月下旬以来，人民币就展开了新一轮贬值，幅度超过1.4%。多位银行金融市场部人士表示，人民币近期贬值主要是为了打击远期结汇套利资金，抑制热钱流入。

　　汇率风险控制中心的分析师认为，近期人民币主动调节对持有大量套利、套汇的投资者来讲，是一次比较大的冲击。同时充分反映央行需要适时、适度引导市场投资者，以抑制过热的人民币升值预期。

　　然而，许多人担心，一旦形成人民币贬值预期，越来越多人的投资决策可能会受影响，并很可能传导到房地产市场。短期内楼市将面临下跌风险，从中长期看，中国的房地产泡沫将破裂。

　　此前强烈的人民币升值预期，引得大量境外资金进入中国，投资于人民币资产，以享受汇率升值和资产升值的双重红利。而房地产更是外资扎堆的领域，一旦人民币升值预期减弱，外资撤出，房地产价格自然会受到影响。

　　中原地产的报告显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。

　　业内人士表示，三线城市1月新建住宅成交量走低，虽有春节因素影响，但自2013年以来，三四线城市的新房成交量便一直处于低位。这与三四线城市人口外流、需求低迷的状况密不可分。

　　目前，许多投资者担心，人民币贬值将导致整个市场预期逆转，促使投资者逐渐放弃房产这样价格过高的资产。尤其是那些早些时候从海外涌入国内的资金，会因人民币贬值而流出中国，或不敢再轻易进入中国市场，多种作用助推中国住房资产价格下跌。

　　专家表示，二、三线城市产业基础不扎实，升级趋势不显著。因此，很多投资者出于对资金链的考虑，需要尽快把资金从资产中抽出来，因此产生局部降价的可能。

　　京沪领跑地位更加凸显

　　与二、三线城市投资者抛售物业以套现，所造成的楼市走低不同，作为热点城市的北京、上海依旧被各界看好。

　　日前，世联行与上海同济大学房地产研究所联合做出的一份《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》的报告，给出了上百个中国内地城市，包括住宅、商业、写字楼这些物业的投资价值指数，作为分化市场中的决策参考。

　　其中，北京、上海分列指数排行榜前2位，且其指数大幅超越第3名的重庆，被视为领跑型城市。在报告中，领跑型城市被定义为经济高度发达、人口高度集聚的超大型都市，这些城市已经形成与其人口规模、消费能力相匹配的房地产市场，但有限的供给始终难以与旺盛的需求相协调，即便出现短期过剩也能快速去化，因此能保持更高的市场利润率和溢价水平。

　　“市场的迅速分化，使寻找具有更高房地产投资价值的城市变得比以往更具意义。”《研究》的主要参与者、世联行首席分析师吴志辉指出，一方面，支撑房价上涨、市场规模扩大的基础，是城市人口与产业经济两大因素;另一方面，当房地产供给与人口、经济发展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大、具有投资价值的房地产市场

　　值得强调的是，无论从城市人口规模、产业经济实力、房地产市场规模的绝对水平来看，还是从这三方面的增长水平来看，北京、上海都具备其他城市无可比拟的优势和竞争力。

　　在本次测算中北京和上海，不仅房地产投资价值指数高居百强城市之首，并且其投资价值指数的各项特征因子均大幅超过领先型城市，存在明显的投资价值断崖。事实上，北京、上海两地近年来的市场表现也充分表明，无论是外部冲击还是源于内部的宏观调控、市场周期波动，对其房地产价格的影响都较小，对市场成交量的冲击也能相较其他城市更快地被消化。

　　而作为投资价值领先型城市，北京、上海两个特大型城市庞大的人口规模是其住宅地产投资价值强有力的支撑，在有限的土地资源里，其住房需求越旺盛，住宅市场的供求矛盾越突出，从而推动房价和盈利水平上升，因而投资价值突出。

　　另外，北京、上海还拥有丰富的教育、医疗资源。其中，北京高校的数量和质量，以压倒性优势问鼎全国城市排行榜。107所“211工程”大学中，北京拥有23个席位;“985工程”大学，北京拥有其中8所。在医院方面，北京拥有51家三甲医院，而在2013年11月发布的《2012年度中国最佳医院综合排行榜》中，北京协和医院居于榜单首位。

　　京高端住宅受投资者追捧

　　北京市住建委网站显示，1月19日至31日，全市共有8个住宅项目取得预售证，其中3个楼盘预售价格超过4万元/平方米。由于此前北京对于楼盘价格的管控已经成为了业内的共知，“价格4万元以上楼盘不批”的说法也甚嚣尘上，因此上月这几个高端项目获批时，曾引起媒体广泛关注，一些媒体甚至发出了“北京限价令松动”、“解禁”的惊呼。

　　据此，业内预计2014年高端住宅或将呈现全面走高的态势，占据优质资源的核心区高端住宅项目将拥有更广阔的升值空间，必将受到市场的广泛关注。

　　2013年政府加大了对于中高端项目在预售环节的控制，尤其是下半年以来，每月得以审批通过取证入市的高端住宅项目寥寥无几，而在去年年底更是直接暂停了4万元以上项目预售证的发放。高端市场供应的短缺虽然一度造成了成交数据的下滑，但却使得高端市场出现"日光"这一前所未见的现象，由此，也印证了高端住宅市场需求的充足与坚挺。据此，2014年高端市场将持续看好，特别是占据优质资源的高端住宅，将更加能够脱颖而出，占据市场的制高点。其中，以拥有优质教育资源的高端住宅，最为投资者青睐。

　　以东四环片区为例，2011年，方兴地产旗下广渠金茂府成功将“北京十大重点小学”中的北京实验二小搬进了朝阳，率先将将百年名校的教育承诺诚意兑现给业主。今年3月1日，北京实验二小朝阳学校正式获得美国绿色建筑委员会颁发的leed铂金认证，成为目前亚洲首个获此认证的学校。

　　作为绿色教育的典范，实验二小朝阳学校无疑弥补了东四环区域乃至朝阳区域基础教育配套不足的问题，国际优质教育资源也将对其地产价值起到推动作用。

　　据了解，由USGBC颁布的LEED体系被认为是全球绿色建筑评估中最完善、最具影响力的评估标准。该标准由可持续建筑场址、水资源利用、建筑节能与大气、资源与材料、室内空气质量、创新与设计过程等六大评估体系组成，按级别分为认证级、铜级、银级、金级以及铂金级，其中铂金级为最高等级，获得该级别认证项目必须全面满足六大评估体系的综合评分标准。从最终评审结果来看，北京实验二小朝阳学校在多项评估维度中远超铂金级标准分值，其中节水效率、室内空气质量、绿色教育等指标均达到满分。

　　作为北京实验二小的承建方，方兴地产相关负责人表示，方兴地产有责任为区域教育做出贡献，并将百年名校的荣耀继续传承下去。据悉，实验二小朝阳分校采用和广渠金茂府住宅一样的地源热泵、置换式新风等先进科技系统，并综合运用了12大绿色节能措施，在实际运营的近两年里，学校环境基本不受外界噪音影响，周边无工业项目，空气环境质量符合国家二级以上标准，对身体建康无任何伤害。实验二小朝阳学校不仅在建筑层面实现了低能耗、高舒适度，还注重绿色环保教育，学校有计划地对适龄儿童进行绿色教育，实现优质素质教育资源的扩大辐射与输出。