改善型楼盘依然“日光”

　　来自中原地产、伟业我爱我家的统计数据显示，3月上半月，北京新房与二手房合计签约7252套，签约套数创下北京楼市6年来最低值。北京中原地产首席分析师张大伟表示，北京二手房市场从2013年四季度进入低迷，目前态势仍在延续。他预计，2014年北京二手房价格上涨幅度会放缓，但新建住宅价格会随着“限价令”的解禁而持续上扬，亦庄等部分热点区域的新建住宅可能受到市场的热捧。

　　市场观望情绪或将打破

　　对3月上半月的市场表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，市场开局冷淡主要是受自住型商品房将大量入市的预期、房地产长效机制逐步落地、年初国内部分城市房价下跌、市场看空舆论较多等多方面因素的影响。

　　数据显示，第一批自住房项目恒大“御景湾”完成网上初步登记家庭14.8万户，其中仅经济适用房、两限房轮候家庭就达8023户，而该项目提供自住房仅2000套。3月18日，开发商金隅嘉业对外公布第二批自住房申购数据，43.7万户申购家庭数量更是创下了82比1的申购比。

　　张大伟指出，随着部分家庭自住房申购计划落空，市场会蓄积更多需求，为房价上涨积蓄了势能。同时，如果自住房的推出缓解了北京房价上涨幅度，限价政策可能逐步退出。

　　“为完成房价调控目标，北京去年有限价政策，导致新建住宅项目90%都是‘日光’，因为新房价格比二手房都低，这导致了2013年北京二手房价格涨幅超过新房。但自住房上市后，因为其价格比周边低30%，如果周边房价上涨20%，政府不会受到舆论压力，政府可以游刃有余地放开限价政策。”张大伟认为，今年1月来，北京先后为泰禾北京院子、阅园和大望京村的绿地中心三个高价房项目发放预售证，也印证了他这一判断。

　　张大伟建议，在市场没有明显缓解供需结构的情况下，2015年前计划买房的人，现在切入这个市场是比较好的时间点。

　　多种需求叠加 楼市前景无忧

　　业内人士认为，目前北京楼市暂时处于观望的背景下，2014年北京住房市场的竞争将会严重分化。一些改善型的中高端需要将成为成交的主力市场。

　　“单独二胎放开是很关键的政策。”张大伟认为，能够生育二胎的家庭往往有购房能力。粗略统计，有生二胎意愿的在北京有20万户，这些家庭大多需要中高端改善型住房。

　　北京房地产协会秘书长陈志判断，北京作为人口净流入的城市，随着单独二胎的放开，对改善性物业的需求必将明显增加。

　　陈志还提醒，2008年之后房价暴涨，很多购房者都是当时所谓的刚需，这个人群一般会在五年的财富增值期后购买改善型住房。这种需求叠加的释放会在2014年到2015年出现。

　　统计显示：北京存量房仍以刚需和别墅为主，改善型120—200平方米户型供应不足15000套，面积占比极低。目前北京仅亦庄板块有大量新项目改善型产品面世。占据亦庄地区成交量“半壁江山”的金茂悦项目更受到市场的热捧。亦庄金茂悦成为区域内开盘去化速度最快、开盘频率最高、唯一开盘售罄的项目。

　　张大伟认为，亦庄金茂悦项目开发的132平方米3.5居、161平方米3.5居和167平方米4.5居以及即将面市的188平方米5居，能够满足各种家庭的改善需求。亦庄金茂悦针对的市场，是未来北京需求增幅最大的人群——单独二胎和其他有改善需求的家庭。而北京亦庄实验小学，也就是十一学校小学分校的落户，更使这个项目受到市场追捧。

　　亦庄等区域板块受热捧

　　业内人士指出，近年全国出了70到80个“地王”，而北京亦庄板块就出了三四个，成为全国地王最集中的区域。开发商对亦庄土地市场的狂热，是基于这一区域良好的发展前景。

　　南海子公园和商务区的建设，以及成龙世界公园的落户，使亦庄的基础设施和自然环境大大改善。多条地铁线路的建设和开通，国际化大都市专属产物——有轨电车规划目前也得到落实，使这里交通大为便利。

　　数据显示，2007年亦庄经济开发区仅有企业500余家，2013年注册企业已达5000余家，其中世界500强企业108家。去年底，马云率菜鸟网络进军亦庄。而今年刘强东将率京东商城总部落户亦庄。

　　专家认为，亦庄区域的房价上涨速度肯定远远高于北京市整体均值。他建议，购房者首先要考虑房子的区域，这是未来房价保值增值的根本。文/仵文悦