央行发布调整差别化住房信贷政策 首套房商贷利率下限可减20基点

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。

消息一出，立即引发了广泛热议。此次下限调整后，各地政策是否同步调整?通知对于居民家庭有何影响?首套房贷降息，可省多少钱?

对此，记者采访了业内专家。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着各地首套房贷利率最多可以低至4.4%。

算账

贷款50万30年，或可省利息2万元

《通知》事项包括：一是对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。二是在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

当前房贷利率以5年期以上LPR利率为基础，银行根据各地房地产市场情况、银行相应贷款策略等，在该利率基础上进行加点后形成最终的个人房贷利率。由于最新的5年期以上LPR为4.6%，这意味着在个人住房贷款利率下限下调之后，各地首套房贷利率最多可以低至4.4%。

那么，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有什么变化呢?光大证券首席经济学家高瑞东表示，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

值得提醒的是，央行此次通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

观点

楼市利好，带动房地产交易活跃

业内专家表示，《通知》在刺激需求的同时，仍然坚持“房住不炒”原则，预计未来房地产市场仍将保持平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，金融部门下调首套普通自住房贷款利率会产生多方面的重要影响：一是有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策;二是有助于引导房企积极推盘和销售，尤其是结合近期的房贷利率成本较低的优势，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃;三是有助于进一步降低购房者的成本，客观上可以进一步促进购房者购房压力的减少，包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房限售、松绑限购等政策在一起，为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

“通知拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。”中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示。

上海金融与法律研究院研究员刘远举认为，该政策对于房地产市场起到了促进作用，下一步可能需要将重点转向生产上。

展望未来，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，整体上看，国内楼市仍将坚持“稳”字当头，同时，推动各地“因城施策”、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。

延伸阅读

个人房贷利率采用三层定价机制

人民银行金融市场司司长邹澜4月14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创2019年以来月度新低。

在全国统一的贷款利率下限基础上，地方层面，由人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限调整方向。“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”邹澜说。

邹澜在发布会上解释了相关机制。他表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

邹澜表示，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求;银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。