长租公寓运营模式有多少?中国长租公寓行业发展现状_独家

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

运营模式

一是开发运营，公寓所有者(主要是房企)成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”;

(相关资料图)

二是资产托管，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入;运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费;

三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护;向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费;而资产所有者享受资产增值和固定租金收益;

四是代建运营，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费;土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。

中国长租公寓行业发展现状

中国的长租公寓的产业流程大致为获取房源设计装修营销签约日常运营管理后期项目退出。在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以外，产业链上其他可以产生的业务主要包括获得房源后装修设计;运营过程中大数据系统的应用;日常运营过程中的附加服务，如租金贷款、家具租赁等。

随着国内整体租房需求持续增长，除开2020年疫情影响，经济景气度低背景下投融资下降明显，加之需求整体下降明显，长租公寓市场规模下降外，2017年我国长租公寓整体规模表现为持续上升态势，整体增速较高，数据显示，2021年我国长租公寓市场规模达17948亿元，同比2020年增长16.4%。

数据显示，集中式长租公寓占比从2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整体规模增长212%至449亿元，相对而言，分散性和以个人为主的非结构化长租公寓占比小幅度下降。就国内整体运营中的集中式长租公寓数量变动而言，近年来随着万科、龙湖和旭辉等头部房企布局加快，整体长租公寓数量快速增长，截至2021年已达260万套，相较17年底增长160万吨，其中非连锁仍是主要数量来源，但连锁整体增速更快，占比持续增长。

中国长租公寓行业发展模式与政策分析

作为租房市场的重要板块，长租公寓行业亦在摸索更成熟的发展模式。在经历了规模快速扩张阶段后，长租公寓企业主动按下缓冲键，开启自我迭代之路。

3月5日发布的《政府工作报告》指出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。话音刚落，多个省积极响应政策，湖南省、郑州市、深圳市等出台租赁住房用地政策，鼓励租房市场发展渐成大潮。

《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)将于9月1日起施行。《条例》坚持发展与规范并重，住房租赁体系更加完善。在强化政府对房源供给统筹职责、提高城市基层社会治理水平的同时，强调市场主体责任，维护租赁当事人合法权益。强化底线思维，管理措施更加精准。依据我国价格法、突发事件应对法等法律法规，规定政府相关部门要加强租赁价格监测，建立健全预警机制，保持租赁市场的稳定，突出底线响应和联动管控。

根据中研普华研究院《2020-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》显示：

近年来，在“房住不炒”“租售并举”“扩大保障性租赁住房供给”等一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系(下称“纳保”)。

今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。保障性租赁住房试点40城建设提速，多地陆续公布筹建进度，供给增量迅速扩充。与此同时，在一系列政策利好下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系。

ICCRA统计数据显示，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套(间)。纳保比例最高的为租赁式社区，已纳保房间规模占宿舍型公寓总规模的8.4%;青年公寓和宿舍型公寓的纳保比例分别为5.1%和3.1%。

与此同时，纳保的企业名单亦持续更新中。除了国资背景企业外，一些非国有企业也获得进入保租房领域的门票，包括旭辉瓴寓、安歆、柚米寓等，企业参与保租房的方式包括成立合资公司、整租后开展运营、委托经营管理等。

ICCRA统计数据显示，截至目前，全国共有13家住房租赁企业的纳保占比超过10%。

长租公寓竞争格局

2009年，以创业系为主的品牌商开始进入长租公寓领域，此后各家公寓品牌纷纷成立，包括魔方、YOU+、乐乎等品牌。行业转型阶段，主流房企已经基本完成长租公寓等地产相关多元化业务布局，目前国内竞争第一梯队仍是由具备高资产优势的主流房企，其中万科和龙湖整体管理规模位列一二，2021年分别为20.87万件和12万件。

万科泊寓作为国内长租公寓龙头企业，主要盈利模式是资产收购+持有经营，通过公开招拍挂的方式获取自持住宅用地，自建公寓，自己运营。数据显示，累计开业从2015年的1000间到2022年上半年的16.95间，管理规模已接近21万件，整体租赁营收持续增长，2021年已达到28.9亿元，2022年上半年营收为14.8亿元。整体出租率为94.0%，续租率为56%，而管理规模第二的龙湖冠寓整体出租率在93.3%，表明用户对主流房企公寓的认可度。

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