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全球关注:深圳取消二手房参考价? 二手房行业市场深度分析

2023-04-21 09:03:28 来源:百度

二手房行业市场多大?日前,有房产中介表示,最近两天的二手房交易,银行已经不看政府参考价了,而是看网签价和评估价。也有中介告诉记者,目前指导价还在,但具体银行以哪种标准放款暂还未确定。

近期正在准备换房的深圳市民也收到了来自房产中介的信息:“说是所有银行都不看参考价了。如果消息是真的,房子可能会卖的高一点了。”


(相关资料图)

目前,我国二手房市场累计交易额已突破30万亿元,核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。但是,高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等问题依然困扰着房屋中介行业。未来只有“抱团”发展,才能提高行业整体效率,降低边际成本,推动行业向专业化、标准化方向发展。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》分析

二手房行业市场分析

值得注意的是,自2021年二手房参考价政策实施以来,深圳多次传出二手房参考价将调整的消息。最近的一次是今年2月,对于深圳二手房参考价政策是否有调整的问题,深圳市住建局工作人员回复媒体称:“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案,但具体什么时间调整还没有定下来。不过,尽管多次有传言,但传言都无疾而终,深圳二手房参考价自2021年2月实施以来,从未有变动过。”

值得一提的是,深度影响二手房成交的“二手房参考价”政策,曾经被其他城市短暂使用,比如上海、广州、东莞等,但因为市场下行而终止执行。目前,全国仅深圳一个城市还在严格执行着这一限制性政策。这使得深圳楼市在今年第一季度的复苏中表现落后于其他城市。

深圳市住建局统计的数据显示,今年3月,深圳市二手房实际成交量为3949套,环比上涨57%,不过,距离5000套荣枯线关口仍有差距。新房市场方面,今年3月,深圳新建商品住房网签量共3199套,环比上涨57%,仅恢复至2022年月均水平。

据数据显示,目前我国二手房市场累计交易额已达30.33万亿元,交易总套数为2391万套。

专家表示,存量时代为中介行业带来了充足的成长空间,但高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等依然是困扰行业的几大难题,未来只有加强合作,才能提高行业整体效率,降低边际成本,推动行业向专业化、标准化方向发展。

国家税务总局局长王军日前在国新办新闻发布会上表示,一季度,住房消费呈现回暖迹象,房地产业1至2月份销售收入由负转正,3月份增速进一步提升,同比增长17.9%。

根据国家统计局数据显示,2023年3月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个,比上月分别增加9个和17个。3月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%;二手住宅销售价格环比上涨0.5%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.3%。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%;二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。对此,诸葛数据研究中心解读称,新房上涨城市数量超60城,达到近三年来的峰值;二手房上涨数量超50城,达到自2021年4月以来的峰值。从环比变化来看,新房、二手房价格环比涨幅继续扩大,3月份市场延续回温态势,小阳春行情已现。

众所周知,房地产行业发展到如今早已不复往日辉煌,但令人意外的是二手房市场却愈演愈烈显示出空前的抛售热情,全国各地的二手房挂牌量突破历史新高。

二手房市场崛起是房屋中介行业成长的驱动力。过去5年,中国二手房交易体量实现跨越式增长,全国交易量达1557万套,占全部房屋总交易额的70%。过去20年,北京的二手房交易GMV(成交总额)为5.1万亿元,交易总套数为210万套,交易量翻了7.5倍,GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV为6.6万亿元,交易总套数为365万套,交易量翻了15倍,GMV翻了250倍。随着存量市场进一步发展,核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。

在市场推动下,围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善,形成了完整的二手房产业链,全国的经纪公司门店数超过20万家,有145万名经纪人服务于2亿户社区家庭。

二手房市场作为一个新型的房地产市场却在近些年来迅速崛起,成为了房地产市场交易的主力军。据统计数据显示,我国二手房市场的挂牌量和销售量出现了明显的上升趋势。

据我国统计局公布的数据显示,我国杭州、重庆、南京等多个城市的二手房挂牌量分别为21、20、18万套,房地产行业中二手房的交易量暴涨。

二手房抛售狂潮最主要的原因无外乎包括:各大银行房贷利率呈上调趋势;国家政府部门对房地产行业推行整改措施;民众对房地产行业不信任。

进入2023年,1月份受到春节假期的影响,回家过年以及旅游出现成为关键词,购房市场活跃度不足,2月以来随着市场恢复常态,前期出台的利好政策逐步发酵,加之无锡首套房贷利率降至3.8%,释放信贷宽松信号,3月份进入传统的楼市小阳春,房企推盘节奏加快,加之加大营销力度,成交继续走高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年3月无锡新房成交3535套,环比上涨95.2%,同比上涨46.2%。从累计成交来看,2023年一季度无锡新房成交6251套,同比上升7.06%,较2021年同期下降48.21%。一季度楼市表现良好,赶超去年同期,但是较2021年仍有差距。

对比新房,2023年以来新房成交规模较2022年有个位数小幅增长,二手房复苏力度明显更强,二手累计同比增速高出新房超50个基点。

春节后二手房市场持续复苏,4月受清明假期影响周度环比虽有回落,但同比仍在高位。一季度我们监测的 18 城二手房销售面积累计同比上涨59%。

二手房行业市场前景分析

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员表示,目前来看,深圳实际的二手房成交价格跟参考价已经出现了巨大的差距,所以,参考价本来应该调整,但是如果将价格往上调,会刺激市场,如果往下调,则变相确认了房价下跌,会恶化市场预期,所以最佳的策略就是参考价不变动。

长期以来,我国的楼市调控几乎都是着眼于新房市场发力的,对于二手房市场的管控政策很少。一方面是二手房不好管,另一方面则是二手房不能管。

两方面的因素驱使着我国热点城市的二手房价格持续走高,尤其是在新房市场各项价格趋于稳定,限价、限购政策不断规范市场的时刻。二手房市场所表现出来的问题就越来越多。

对于楼市的前景,还是比较乐观的,业内人士指出,按照现有走势,楼市将继续迎来修复,在多重因素影响下,市场将出现量升价稳的走势。

未来,理性消费在住房市场深入人心,需求释放将围绕住房需求中枢合理波动。据贝壳研究院测算,未来五年的年均新增住房需求中枢在11亿平米左右。二手房市场弹性大,下行期先于新房调整且调整幅度更大,修复时同样快于新房市场。

二手房行业研究报告主要分析了二手房行业的市场规模、二手房市场供需求状况、二手房市场竞争状况和二手房主要企业经营情况,同时对二手房行业的未来发展做出科学的预测。

欲了解更多关于二手房行业的市场数据及未来行业投资前景,可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》。

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