全球关注：深圳取消二手房参考价? 二手房行业市场深度分析

二手房行业市场多大?日前，有房产中介表示，最近两天的二手房交易，银行已经不看政府参考价了，而是看网签价和评估价。也有中介告诉记者，目前指导价还在，但具体银行以哪种标准放款暂还未确定。

近期正在准备换房的深圳市民也收到了来自房产中介的信息：“说是所有银行都不看参考价了。如果消息是真的，房子可能会卖的高一点了。”

(相关资料图)

目前，我国二手房市场累计交易额已突破30万亿元，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。但是，高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等问题依然困扰着房屋中介行业。未来只有“抱团”发展，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化方向发展。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》分析

二手房行业市场分析

值得注意的是，自2021年二手房参考价政策实施以来，深圳多次传出二手房参考价将调整的消息。最近的一次是今年2月，对于深圳二手房参考价政策是否有调整的问题，深圳市住建局工作人员回复媒体称：“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但具体什么时间调整还没有定下来。不过，尽管多次有传言，但传言都无疾而终，深圳二手房参考价自2021年2月实施以来，从未有变动过。”

值得一提的是，深度影响二手房成交的“二手房参考价”政策，曾经被其他城市短暂使用，比如上海、广州、东莞等，但因为市场下行而终止执行。目前，全国仅深圳一个城市还在严格执行着这一限制性政策。这使得深圳楼市在今年第一季度的复苏中表现落后于其他城市。

深圳市住建局统计的数据显示，今年3月，深圳市二手房实际成交量为3949套，环比上涨57%，不过，距离5000套荣枯线关口仍有差距。新房市场方面，今年3月，深圳新建商品住房网签量共3199套，环比上涨57%，仅恢复至2022年月均水平。

据数据显示，目前我国二手房市场累计交易额已达30.33万亿元，交易总套数为2391万套。

专家表示，存量时代为中介行业带来了充足的成长空间，但高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等依然是困扰行业的几大难题，未来只有加强合作，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化方向发展。

国家税务总局局长王军日前在国新办新闻发布会上表示，一季度，住房消费呈现回暖迹象，房地产业1至2月份销售收入由负转正，3月份增速进一步提升，同比增长17.9%。

根据国家统计局数据显示，2023年3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%;二手住宅销售价格环比上涨0.5%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.3%。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%;二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。对此，诸葛数据研究中心解读称，新房上涨城市数量超60城，达到近三年来的峰值;二手房上涨数量超50城，达到自2021年4月以来的峰值。从环比变化来看，新房、二手房价格环比涨幅继续扩大，3月份市场延续回温态势，小阳春行情已现。

众所周知，房地产行业发展到如今早已不复往日辉煌，但令人意外的是二手房市场却愈演愈烈显示出空前的抛售热情，全国各地的二手房挂牌量突破历史新高。

二手房市场崛起是房屋中介行业成长的驱动力。过去5年，中国二手房交易体量实现跨越式增长，全国交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。过去20年，北京的二手房交易GMV(成交总额)为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV为6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。随着存量市场进一步发展，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。

在市场推动下，围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成了完整的二手房产业链，全国的经纪公司门店数超过20万家，有145万名经纪人服务于2亿户社区家庭。

二手房市场作为一个新型的房地产市场却在近些年来迅速崛起，成为了房地产市场交易的主力军。据统计数据显示，我国二手房市场的挂牌量和销售量出现了明显的上升趋势。

据我国统计局公布的数据显示，我国杭州、重庆、南京等多个城市的二手房挂牌量分别为21、20、18万套，房地产行业中二手房的交易量暴涨。

二手房抛售狂潮最主要的原因无外乎包括：各大银行房贷利率呈上调趋势;国家政府部门对房地产行业推行整改措施;民众对房地产行业不信任。

进入2023年，1月份受到春节假期的影响，回家过年以及旅游出现成为关键词，购房市场活跃度不足，2月以来随着市场恢复常态，前期出台的利好政策逐步发酵，加之无锡首套房贷利率降至3.8%，释放信贷宽松信号，3月份进入传统的楼市小阳春，房企推盘节奏加快，加之加大营销力度，成交继续走高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年3月无锡新房成交3535套，环比上涨95.2%，同比上涨46.2%。从累计成交来看，2023年一季度无锡新房成交6251套，同比上升7.06%，较2021年同期下降48.21%。一季度楼市表现良好，赶超去年同期，但是较2021年仍有差距。

对比新房，2023年以来新房成交规模较2022年有个位数小幅增长，二手房复苏力度明显更强，二手累计同比增速高出新房超50个基点。

春节后二手房市场持续复苏，4月受清明假期影响周度环比虽有回落，但同比仍在高位。一季度我们监测的 18 城二手房销售面积累计同比上涨59%。

二手房行业市场前景分析

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员表示，目前来看，深圳实际的二手房成交价格跟参考价已经出现了巨大的差距，所以，参考价本来应该调整，但是如果将价格往上调，会刺激市场，如果往下调，则变相确认了房价下跌，会恶化市场预期，所以最佳的策略就是参考价不变动。

长期以来，我国的楼市调控几乎都是着眼于新房市场发力的，对于二手房市场的管控政策很少。一方面是二手房不好管，另一方面则是二手房不能管。

两方面的因素驱使着我国热点城市的二手房价格持续走高，尤其是在新房市场各项价格趋于稳定，限价、限购政策不断规范市场的时刻。二手房市场所表现出来的问题就越来越多。

对于楼市的前景，还是比较乐观的，业内人士指出，按照现有走势，楼市将继续迎来修复，在多重因素影响下，市场将出现量升价稳的走势。

未来，理性消费在住房市场深入人心，需求释放将围绕住房需求中枢合理波动。据贝壳研究院测算，未来五年的年均新增住房需求中枢在11亿平米左右。二手房市场弹性大，下行期先于新房调整且调整幅度更大，修复时同样快于新房市场。

二手房行业研究报告主要分析了二手房行业的市场规模、二手房市场供需求状况、二手房市场竞争状况和二手房主要企业经营情况，同时对二手房行业的未来发展做出科学的预测。

欲了解更多关于二手房行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》。