【全球独家】深圳二手房贷或将与参考价脱钩 2023二手房市场现状及前景分析

深圳二手房贷或将与参考价脱钩

市场需求逐步回归理性后，深圳二手房成交价接近参考价已是主流。4月20日，市场消息传出深圳“二手房参考价”或与房贷解绑。网传信息显示，深圳二手房交易将执行新政策，即：指导价不取消，不调整;银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。

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深圳市于2021年2月8日宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，全市3595个住宅小区自此迎来官方参考成交价格。在真实成交价高于官方参考价的情况下，购房者所贷额度有所降低，所需的购房首付款有所增加。　　自二手房指导价实施以来，深圳二手房市场历经长达2年的低位盘整，2022年更是跌入谷底。

2023二手房市场现状及前景分析

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

对比新房，2023年以来新房成交规模较2022年有个位数小幅增长，二手房复苏力度明显更强，二手累计同比增速高出新房超50个基点。

春节后二手房市场持续复苏，4月受清明假期影响周度环比虽有回落，但同比仍在高位。一季度我们监测的 18 城二手房销售面积累计同比上涨59%。

深圳：二手市场活跃度显著回升

截止2023 年 4 月 14 日，深圳二手房销售面积累计同比上涨90%。4 月单月二手房同比上涨。

3 月“小阳春”行情下，二手市场活跃度明显提升，但从成交规模 20 年历史高点仍有距离。 对比新房来看，年初至今，深圳二手房累计增速高于新房 94pct，二手房 4 月单月增速仍 高于新房 119pct。

深圳乐有家研究中心日前公布的数据显示，今年一季度深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。此外，一季度深圳成交热点楼盘主要位于龙华、龙岗、福田、南山、罗湖，主力成交户型以3房、4房为主，且基本以低于或接近参考价的价格成交。

乐有家研究中心指出，在刚过去的3月，深圳全市挂牌均价再度回到下降区间，环比下跌0.6%。3月上旬出现少部分业主反价的现象，但下旬报价逐渐回归理性，报价开始回落。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》分析

从供应端情况来看，当前深圳二手房挂牌量持续处于高位，仍处于买方市场。截至今年3月底，深圳二手住宅挂牌量超5.3万套。

根据深圳房地产中介协会(简称“深房协”)统计，3月深圳市二手房录得签约4943套(录得量系以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数)，环比增长率为39.2%，同比增长率为227.8%，创下近2年来二手房单月交易量新高，距离5000套关口只差57套。

同时，乐有家研究中心数据显示，3月深圳新房市场新增住宅预售8980套，面积80.9万平，环比上涨超130%;新房住宅网签3199套，环比上涨57%。

在深圳，二手房成交数据是楼市的“晴雨表”。数据显示，3月深圳二手住宅成交创新高，过户量3949套，网签量约5000套左右，趋近深圳楼市月度成交量的荣枯线，成交量回到2021年5月之前，逐步逼近2021年“2.8新政”前水平。

有机构表示，随着市场需求陆续释放，3月市场的复苏对业主信心提振最为明显，业主出售意愿增强，以期在市场活跃时能够以理想价格售出。

按照58同城、安居客发布的2023年《3月国民安居指数报告》，3月深圳二手房挂牌均价为58265元/平方米，深圳新增挂牌房源量在一线城市中涨幅最高，为11.2%。

不过，进入4月，市场普遍预期深圳二手房交易量或将低于3月。

天眼查数据显示，我国目前共有超290万家房地产相关企业。其中，有限责任公司比占约73%，个体工商户占比约23%。从地域分布来看，江苏省的房地产相关企业数量最多，超51.6万家，占全国相关企业总量的近18%。其次是广东省，拥有超过35万家房地产相关企业，位列第二位。

未来要真正做好二手房交易的市场调控，还要在强化二手房直接的行政性价格管控的同时，要逐步让监管中立化以能够监测和反应真实的市场运行情况，同时要在改变市场供求、市场预期的土地供应、建设规划政策以及人口政策、货币与信贷政策乃至产业政策方面着手来进行综合发力。

二手房行业研究报告旨在从国家经济和产业发展的战略入手，分析二手房未来的政策走向和监管体制的发展趋势，挖掘二手房行业的市场潜力，基于重点细分市场领域的深度研究，提供对产业规模、产业结构、区域结构、市场竞争、产业盈利水平等多个角度市场变化的生动描绘，清晰发展方向。

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