全球观点：楼市重磅 一线城市放大招 多子女家庭贷款限额上浮20% 房地产行业发展趋势及前景分析报告

4月30日晚，上海市住房公积金管理委员会发布通知，自2023年5月1日起，符合上海市住房公积金租赁提取规定的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金;

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多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额(含补充公积金最高贷款限额)在最高贷款限额的基础上上浮20%。除了上海，近期，广州、长沙等多地出台住房公积金新政，主要围绕提高提取额度、向多孩家庭倾斜等。

上海：多子女家庭贷款限额上浮20%

上海市住房公积金管理委员会4月30日晚发布《关于本市实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知》。

《通知》指出，自2023年5月1日起，符合上海市住房公积金租赁提取规定的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。

符合上海市住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额(含补充公积金最高贷款限额)在上海市最高贷款限额的基础上上浮20%。

根据上海市公积金管理中心印发的《关于本市实施多子女家庭住房公积金支持政策的操作细则》，个人最高贷款限额为60万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加12万元;家庭最高贷款限额为120万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加24万元。

多地出台公积金新政

长沙住房公积金管理中心4月28日发布《关于进一步优化商转公贷款业务的通知》，新增顺位抵押方式办理商业银行住房贷款转住房公积金贷款，即商转公贷款，职工无需自筹全部资金结清原商业银行住房贷款后再转住房公积金贷款。该措施自2023年5月15日施行，有效期5年。

职工申请顺位抵押方式办理商转公业务的，除应符合现行住房公积金贷款条件外，须能配合办妥第二顺位抵押登记手续，同意自筹资金偿还商业贷款剩余本息超出住房公积金贷款金额的差额部分，并按要求结清商业贷款，办理抵押权注销手续。

广州住房公积金管理中心4月28日发布《广州住房公积金管理中心关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知》意见征求公告。

《通知》拟明确，生育二孩及以上的家庭(至少一个子女未成年)使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。其他贷款条件及要求依据广州市住房公积金贷款政策执行。

据了解，目前，广州公积金贷款政策是单缴存职工个人住房贷款最高额度60万元，双缴存职工个人住房贷款最高额度100万元。

若按本次通知上调30%，则最高可贷额度调至130万元。本次政策针对的是生育二孩以上家庭人群，且需要至少有一个子女未成年，同时，还要是首套首贷自住房。

4月24日，河南省省直机关住房资金管理中心发布了《关于调整住房公积金部分使用政策的通知》。《通知》提出，符合条件的高层次人才，最高贷款额度由原来的120万元、90万元统一调整为150万元。

业内称有助于住房需求的释放

中指研究院市场研究总监陈文静表示，优化公积金政策是各城市支持住房消费、支持刚性和改善性住房需求的重要手段之一，2022年以来多个城市出台提高公积金贷款额度、支持“商转公”贷款、允许提取公积金支付首付款等政策，有利于减轻购房者还贷压力，同时也提高了公积金资金池的使用效率。短期来看，各地或将继续结合自身公积金使用的实际情况因城施策，优化公积金政策的城市有望继续扩围。

根据中指研究院监测数据显示，今年以来截至3月6日，已有近40城出台了优化公积金政策。

陈文静表示，公积金作为长期住房专用储蓄，使用范围较为受限，目前仅能专用于居民住房相关款项，针对性优化其使用范围和使用方式符合大家对公积金的预期;同时，公积金政策指向性较强，有利于直接为真正有购房需求的居民提供支持，促进住房需求释放。

2023房地产行业发展趋势及前景分析

房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背景下，宏观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。

中国经济发展，最重要的顶梁柱，来自于房地产。这一点是毋庸置疑的。随着中国房地产市场的开发，引发国家经济的发展，房地产市场在过去几十年的发展中，成为了经济的支柱。所以，作为我国经济的最重要组成部分，房地产的地位是不容动摇的根本所在。

2023年1-3月房地产开发投资完成额下滑5.8%，单月投资增速下滑7.2%，较前值下滑幅度扩大1.5pct，预计主要是受制于土地购置费滞后影响整体表现较弱。

1-3月销售面积和销售金额同比变动-1.8%和+4.1%，较前值变动+1.8pct和+4.2pct。3月单月销售面积和销售金额同比增速为-3.46%和6.34%，均价1-3月同比+6.8%，房价均价延续修复态势。

1—3月，商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。

1-3月新建商品房销售市场继续向好，商品销售指标跌幅进一步收窄，销售金额同比由跌转涨。与前两个月相比，销售金额同比变化大于销售面积同比变化，表明整体市场的平均房价出现回升。

目前行业处在由“高规模”转向“高质量”发展时期，城市之间、企业之间、产品之间分化都在加剧，市场仍存在不确定性，走势仍需进一步观察。

3月房地产政策环境持续宽松，供需两端政策正在合力确保市场回归平稳，地产行业的企稳对稳定经济大盘有重要意义。3 月全国房地产开发投资同比下滑7.2%，降幅较1-2 月扩大1.5pct。土地市场供求收缩、热度分化，开工端依然低迷，竣工端表现亮眼。

1、3 月300城住宅类土地供求规模继续同比收缩，主要受集中供地政策调整及部分城市土地需求不足的影响，但成交地块溢价率延续修复，说明土地市场热度分化明显。

2、弱复苏下房企开工意愿谨慎+拿地数量不足，新开工和施工面积同比降幅再次扩大。3、保交付和工程延期等因素推动竣工面积同比大增。

据中研普华产业院研究报告《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析

房地产市场对于中国而言，经过20多年的快速发展，不仅影响着房地产行业本身，还有建筑行业，两者合并起来的GDP占比高达13%。对于中国GDP可谓影响重大。

据不完全统计，依托房地产行业进行就业的人员就高达7000多万，如果按照一个家庭来计算的话，这些依托房地产市场工作的人员，间接的就涉及到超过2亿人口的生活问题。

经历第三轮行业大洗牌后，房企要活下去的首要筹码，便是财务盘面安全、融资通道顺畅。

去年四季度以来，中央对房企端“三支箭”的融资支持政策落地，一定程度缓解了房企债务压力，2023年前三个月房企国内信用债和海外债新发行量均同比增长。但需要看到，目前能实现外部融资的企业，仍是稳健优质的企业，大多出险房企已被挡在门外。

住建部门表示2023年工作重点着力“稳支柱、防风险、惠民生”三方面，并对房地产行业企稳回升充满信心。央行调查也显示居民购房意愿提高，未来三月增加购房支出的占比为17.5%，比一季度提高1.5个百分点。企业要及时把握市场修复窗口，巩固目前回升态势。

长期来看，房地产市场资金将逐步流出，主要流向证券市场。从居民财富结构来看，房地产资产占比太高，逐步下行比较合理。参考国外，合理的房地产资产占比也就30%-40%。

未来，农村及中小城市人口可能会继续朝着经济比较发达的地区流动，城镇化水平继续提升，会产生新的购房需求。另外一个是人均GDP水平上升，产生改善性需求。这一点在许多经济发达的城市已经显现出来。将来，收入水平上去了，改善型住房需求一定会增长。

欲了解更多关于房地产行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年房地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》。