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租购并举住房制度加快建立 住房租赁行业市场深度分析2023 全球新要闻

2023-06-03 16:53:25 来源:百度

建立房地产业发展新模式,租赁市场如何发力?促进“租购并举”住房制度加快建立,从租房品质、长租服务、市场规范等方面加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题,促进房地产开发企业在租赁业务中寻找新的增长空间,促进金融机构进一步探索住房租赁REITs模式等,正成为探索房地产业发展新模式的重要方向。

日前,贝壳研究院发布的《2023年一季度中国住房租赁市场发展报告》(以下简称“《一季度报告》”)显示,5月将迎来毕业季租赁市场旺季,加上一线及二线热门城市的租客停留时间拉长, 二季度的大城市租赁市场需求将保持旺盛。


【资料图】

根据中研普华研究院《2023-2028年住房租赁行业市场深度分析及发展策略研究报告》显示:

住房租赁行业市场深度分析

今年以来,部分城市的租赁市场活跃度已有所上升。上述报告指出,一季度,全国重点40城成交量同比增加14.7%,租金综合指数环比增长0.43%,但比去年同期下降4.7%,新增挂牌房源同比增加超过10%。其中,一线城市(北京、上海、广州、深圳)市场复苏相对更快,租金环比增长。

进入5月,多数待租房源信息不约而同带上了“毕业季优惠”类似关键词,吸引应届毕业生租客注意。继春节返城之后,住房租赁市场或将进入新一轮的升温期。

据数据监测,今年4月,上海和北京的租赁住房租金突破160元/平方米/月,出租率分别为86.12%、70.68%;深圳租金平均单价为91.75元/平方米/月,环比增长0.15%,出租率为90.57%,是4个一线城市中租赁住房出租率最高的城市。

今年以来,随着大城市新市民、青年人节后返城,其产生的新增、换租等租赁需求旺盛,推动了租赁市场热度提升,部分重点城市迎来一波“小阳春”。

从市场交易端来看,租客的议价能力提升,成交周期拉长、降价成交占比持续扩大;从市场需求端来看,“95后”“00后”逐步成为租赁市场主力,对品质服务的需求提升,家庭型租客对于机构化、分散式大户型产品需求增强;从市场供给端来看,保障性租赁住房、租赁机构房源快速增加、分批入市,多地鼓励业主将闲置房屋出租;从租赁机构端看,随着监管政策不断细化,租赁机构经营逐渐规范,市场乱象得到有效遏制,机构化经营模式趋于成型。

“重购买,轻租赁”的传统观念正在逐步被打破。“‘租购并举、先租后买’的住房消费模式正在形成。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者,以广东省为例,本地住房租赁市场较为活跃,该省城镇家庭户中居住在各类租赁住房的比例约为50%,近年来这一比例有继续扩大的趋势,租赁市场日趋活跃。据不完全统计,截至2020年,广东省租赁住房1800万套(间)以上,其中,广州、深圳、佛山实际租赁住房规模已超过自住的商品住房规模。

从一季度整体情况来看,《一季度报告》指出,今年一季度新增挂牌房源数量环比增加超过20%,同比增加超过10%,该增速超过新增带看客户量的增速,房源端的竞争更为激烈。一季度新增挂牌房源均价为39.9元/平方米,同比增加2.6%。

分城市来看,贝壳研究院提供的数据显示,一季度多数城市的租赁市场活跃度同比升温,但租金仍未回升至去年同期水平。重点40城中,除北京、成都、武汉、南昌、宁波、南宁外,其余34个城市的租赁成交量出现同比增加。

租金水平方面,纬房研究院提供的数据,一季度重点40城中,15个城市住房租金环比小幅增长,25个城市住房租金环比下滑。与2022年一季度相比,仅有5个城市住房租金出现同比增长,其余34个城市(不包括西安)住房租金出现同比下滑。

不过,今年一季度一线城市的平均租金水平都出现环比增长。除北京外,其余3个城市的租金水平较去年同期出现下降,其中上海跌幅相对较大,为5.37%。《一季度报告》指出,今年一季度,由于一线城市经济率先复苏,租赁人口集中,租赁住房需求量高,所以其租金水平都出现环比增长。

自如研究院发布的《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》显示,在广州、深圳等我国常住人口达到千万级别的城市中,住房租赁市场的规模预估或超过千亿元。其中,上海、北京、广州的住房租赁市场预估规模分别约3700亿元、2800亿元、2500亿元。

2023年4月,三居及以下租金均价均呈下滑态势,且三居室跌幅居首;四居及以上租金均价显著上扬。其中,一居室平均租金为1934.58元/月,环比微跌0.06%,同比下跌0.22%;二居室平均租金为2615.10元/月,环比下跌0.26%,同比下跌0.13%;三居室平均租金为3448.41元/月,环比下跌0.53%,同比微涨0.09%;四居及以上平均租金为6394.71元/月,环比上涨1.45%,同比上涨4.43%。整体来看,当前四居及以上大户型的租赁需求较为旺盛,租金涨势较为强劲。

住房租赁行业市场前景分析

近年来,租赁需求在增加的同时,短租需求不断演化为长租需求,这其中既有新进入城市的新市民和年轻人,也有长期打工、长期租赁的农民工及家庭,还有从租房到买房转换周期较长的长租者,租赁人群、租赁模式趋于多元化。”李宇嘉表示,在珠三角城市调研发现,年轻人、新市民租赁需求开始稳定,并逐渐接受长期租房。

业内人士表示,“先租后买”正成为租客居住选择的重要路径。“随着近几年住房租赁市场不断出清、市场监管力度提升、机构化品质服务增加、租赁房源供给多元化,租客对于租房的意愿度显著提升。”

随着保障性租赁住房相关政策的落地、金融支持力度增加,租赁市场上保障性租赁房源快速增加,同时受房地产交易市场以及房贷压力的影响,更多的业主将闲置房源对外出租,整体租赁房源供给增加;5月将迎来毕业季租赁市场旺季,再加上一线及热门二线城市租客停留在租赁市场时间拉长,二季度大城市的租赁市场需求将保持旺盛。

当前,市场上的租赁住房主要以私人出租房为主,租赁关系不稳定、租赁供需错配等现象存在。从长远来看,住房保障体系中的政府补位作用不容忽视。当前,我国正在加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

保障性租赁住房已成为未来解决大城市住房难题的着力点。专家介绍,与此前公租房等保障性住房相比,保障性租赁住房有几个明显的政策特点。

首先,公租房主要保障对象是城镇住房、收入“双困难”家庭,而保障性租赁住房重点是在人口净流入的大城市,解决新市民、青年人的阶段性住房困难问题。“保障性租赁住房坚持小户型、低租金。原则上,户籍所在地、收入水平这些公租房的传统准入标准,都不会成为保障性租赁住房的限制。”中指研究院研究副总监徐跃进表示,比如,刚毕业工作的大学生可能不符合公租房的收入准入标准,但住房存在困难就可能成为保障性租赁住房的保障对象。

《2023-2028年住房租赁行业市场深度分析及发展策略研究报告》由中研普华研究院撰写,本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析,重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力,以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态,对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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