焦点热门:2023年商业地产整体需求和市场态势

疫情政策优化之后，北京写字楼市场租户问询量以及带看量均呈现显著回升的态势，但企业在不确定的经营环境和租赁市场环境下，推迟租赁决策，整体需求和市场信心仍在缓慢恢复。

2023一季度商业地产行业加速回暖

2023年一季度，北京写字楼全市新租面积环比下降21%。在新租交易中，近7成交易数量来自搬迁，且搬迁路线以同区或者邻近区域的迁移为主。此外，租户扩租仍然较为谨慎，交易数量环比下降6%，且平均扩租面积环比从1700平米下降至1400平米。

(资料图)

在新租需求中，金融占比最高，达到了29%。目前，金融企业仍是将CBD、金融街、东二环作为主要的选址地。TMT行业的需求则紧随其后，其中，软件开发和平台互联网等细分领域的租户在市场下行周期中抓住此轮机会进行品质升级。

医药及生命科学行业写字楼升级的需求也在增加。而能源化工、基础设施建设及水电类国有企业扩租和搬迁活动也较为活跃，新租占比明显提升。

仓储物流市场投资情况报告

其中仓储物流和物业投资两大板块复苏明显，热度上升较快。其中，顺义空港、大兴京南等仓储物流市场净吸纳量和租金均出现增长。至于物业投资市场，资本持续收购不动产，REITs的火热使得一季度北京物业投资出现多笔交易。

与写字楼市场不同，在消费回暖及产能增加的同步影响下，北京仓储物流市场租赁活力则是稳步增强。

世邦魏理仕发布的报告显示，2023年一季度，密云第一个高标仓储项目交付，为整个仓储物流市场带来了6.9万平米的新增面积。此外，仓储物流出现了多笔与产业相关的面积成交，涉及到汽配、医药以及其他制造业等，季度内净吸纳量达到8.7万平米，使得空置率环比回落了0.8个百分点，下降至15.6%。

数据显示，未来6个月，北京顺义及大兴京南等子市场将合计迎来18.8万平米的新增供应。此外，2023年一季度，北京物流用地的总出让量已经远远超过2022年全年，且全部落地在平谷马坊区域。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、产业地产部负责人李虹认为，后续仓储物流充沛的新增供应量将会有效缓解北京市长期供应不足的市场状态。

根据中研普华研究院《2023-2028年中国商业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》显示：

受益于REITs的不断扩容，2023年一季度，北京大宗交易市场出现了多笔成交，且集中在物业投资领域。数据显示，2023年一季度，北京物业投资市场一共有7笔交易，金额达到51.9亿元。尽管交易额环比下降67.1%，但仍然较2022年同期上涨168.1%。

不过，目前仅有2笔交易进账，且地产基金贡献了57%的交易额。其中，钟情于北京商业地产的凯德投资旗下的单一人民币基金CCOP以28.1亿元的价格将东四环CBD商圈的综合体项目苏宁生活广场纳入囊中，该笔项目也是季度内单笔金额最高的成交。

此外，险资也在持续加码不动产。2023年一季度，平安人寿收购弘毅投资位于北京和上海的产业园资产包，其包含北京海淀的一栋写字楼和一个园区办公项目。而REITs的不断扩容也使得以长租公寓为代表的新基建资产交易数量明显增加，丰台区域则是连续两个季度录得以长租公寓为目的项目交易。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩认为，北京各类大宗资产的稀缺性和对投资者的吸引力支撑资本化率保持平稳。本季度国家发布REITs底层资产扩容、扩募、下调申请门槛等多项政策，有助于吸引更多优质资产选择REITs作为退出通道，推升相关类别不动产的投资热度并加速交易落地。

一季度市场呈现企稳回升势头

在各项政策的大力支持下，上海步入了经济恢复的快速通道，商业地产市场正持续升温。

写字楼市场方面，“一季度带看量和问询量显著增加，但租赁成交相对缓慢，市场主要需求来自成熟企业，其中成本节约型需求是主要类型之一。”4月11日，仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东介绍，在中央商务区，浦东的内资金融服务业公司保持活跃，浦西的奢侈品零售和专业服务业公司则彰显韧性。

在零售物业方面，2023年一季度上海购物中心的客流量大幅回升，其中餐饮业态表现突出。仲量联行上海零售地产部总监黄臻表示，“餐饮业的复苏带给一部分高级餐厅和烘焙连锁店扩张信心，但与此同时，品牌对于门店选址也更加看重。”

一季度，上海首店经济实现新突破。戴德梁行统计，2022年，上海新设首店1073家，新增规模继续领跑全国，其中餐饮业是绝对主力新增747家，较2021年同比增长15.6%。而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐饮、零售业首店达到113家、52家，占比62%、29%;娱乐业首店9家，服务业首店7家，合计占比达9%，较去年全年水平小幅提升。特色商业街区已经成为首店在上海的重要载体。

退税额则展示了上海对国际消费者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒体发布会上透露，2023年第一季度上海退税消费“全国第一”。 该行统计，今年1—2月，境外人士在沪退税消费达1.1亿元，同比上升560.48%，平均客单价达21.42万元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，国门的重新开放和疫情防控的取消，也带动了旅游人次和酒店业绩的双重正向效应。仲量联行统计，上海2月份接待了176,700名国际游客，比去年同期增长了26.3%;入住率比去年同期增长18.9个百分点至51.5%，同时日均房价也增长了2.3%至937元。与疫情前的2019年同期对比，2023年1—2月的每间可出租客房收入已恢复至82%，其中入住率已恢复至86%，日均房价已恢复至95%。

而市场的回暖也反映在了大宗交易的增长上。据仲量联行统计，今年一季度，上海大宗交易共有13单，总成交量达到247.6亿元，同比微增，延续了2022年四季度的活跃态势，投资热度持续回归，投资者对上海投资市场的预期更加积极。

大宗交易投资者“返场”

基于第一季度上海商业地产的市场表现，戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九指出，2023年开年无论是政府、开发商还是消费者对零售市场都充满信心。在促进大消费的政策下，上海作为国际消费中心城市正在迅速带动长三角及全国的零售市场加速回暖。

陈云九表示，展望未来，退税消费及首店开店率取得“全国双第一”，预示着上海作为国际消费中心城市的目标已取得显著的效果，更预示着未来上海对于国际消费者的吸引力大大增加。同时国内外品牌方对于上海零售市场信心有增无减。3月底上海虹桥机场国际、港澳台航线复航，上海国际邮轮母港恢复常态化运营按下“重启键”，也预示着未来上海将接纳来自全世界的消费者。

“最近写字楼市场上有很多人问询，整体带看量也很大。”朱熙东表示，这其中包括了外资、内资、民营等企业，涵盖新赛道、传统赛道等各个行业。

《2023-2028年中国商业地产行业发展前景及投资风险预测分析报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。