房贷利率再次下降 意味着什么 房地产金融行业竞争分析

房贷利率再次下降。6月20日，1年期贷款市场报价利率(LPR)下降10个基点至3.55%，5年期以上LPR下降10个基点至4.2%。由于目前99%的房贷利率与5年期以上LPR挂钩，所以这意味着房贷利率将再次下降。

(资料图)

此次房贷利率下降，涉及面更广、涉及群体更多。与此前新发放、首套房贷款利率下降不同的是，本次房贷利率下降涵盖新发放贷款、存量贷款，以及首套房贷款、二套房贷款。

去年以来，首套房贷款利率经历了多次优化与调整，旨在更好满足刚性需求、改善消费支出能力，但相关政策并未涉及二套房贷款、存量贷款。5年期以上LPR下降后，二套房、存量房贷款利率也将随之下降10个基点，前者最低降至4.8%。

贝壳研究院最新数据显示，6月贝壳百城二套主流房贷利率平均为4.91%。房贷利率下降，主要目的是减轻居民的财务负担，进而改善消费预期。

去年以来，关于“是否提前还房贷”“是否延长房贷期限”的讨论时常登上网络热榜，抛开讨论表面，讨论背后反映出来的核心问题值得关注，即人们对于降低购房成本的期待。

此次LPR下降后，对于已购房的群体来说，若其商业性个人住房贷款为100万元、期限30年、等额本息还款，月供将减少约57元至60元，30年共计减少约2万元。

对于准备入市的新购房者来说，截至3月末，针对“5年期以上LPR减20个基点”这个首套房利率政策下限，已有83个城市下调，12个城市取消。

因此，购房者的贷款利率有望降至4%以下，财务成本将进一步下行。房贷利率下降有助于稳定需求端预期，释放合理住房需求。今年以来，房地产市场的需求波动备受各方关注。

1月份至4月份，在国民经济企稳回升的带动下，前期积压的刚性、改善性住房需求加速释放，房地产销售、开发环节随之修复。

进入5月后，由于经济运行逐步恢复至正常轨道，房地产市场也进入常态化运行态势，需求端出现了一定波动。1月份至5月份，商品房销售面积的降幅较1月份至4月份扩大，商品房销售额的增幅较1月份至4月份收窄。

这时候，降低房贷利率有助于进一步释放合理住房需求，满足居民购房意愿。房贷利率下降有助于稳定供给端预期，提振房地产投资信心。

当前，房地产投资意愿有所下滑。1月份至5月份，全国房地产开发投资同比下降7.2%，较1月份至4月份6.2%的降幅进一步扩大。

房贷利率下降将产生两方面影响。一方面，通过贷款重新定价，促进销售端企稳，带动投资端回升，形成“可支配收入增加、消费预期提升、内需扩大、投资意愿回暖”的正反馈。

另一方面，房贷利率下降的主因是LPR下降，LPR下降意味着房地产企业的贷款利率、融资成本下降。

今年3月份，新发放的企业贷款加权平均利率为3.96%，较上年同期低29个基点，此次LPR下降10个基点后，企业贷款利率将进一步下行。

预期稳，则信心足。当前，房地产市场仍面临一些困难，并处在恢复过程中。接下来，各地既要在坚持“房住不炒”定位的基础上，因地制宜执行好差别化住房信贷政策，也要加强政策措施储备，最大限度发挥政策的综合效应。

可以预期的是，随着国民经济恢复向好、各项政策效应显现，市场预期将逐步好转，房地产市场将进入平稳、健康发展阶段。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国房地产金融行业竞争分析及发展前景预测报告》显示：

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

2022年1-12月，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%;其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。

房地产金融行业市场发展分析

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。

2023年第一季度，中央层面在坚持“房住不炒”的政策底线基础上，不断推出新的积极性房地产政策措施，来促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式：一是：多次重申房地产行业的国民经济支柱产业地位。

二是：建立和落实首套房贷利率政策动态调整长效机制，在全国范围内推行不动产“带押过户”服务，大力支持居民刚性和改善性住房需求。三是：落实好房地产“金融16条”，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，支持房企合理融资需求。

从住房销售价格的同比情况来看，2023年第一季度末，70城新建商品住宅销售价格同比下降1.35%，二手住宅销售价格同比下降了2.95%，同比降幅较2022年末分别收窄0.94和0.81个百分点。

目前，个人住房贷款余额规模为38.94万亿元，但同比增速已下滑至0.3%;个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至三周，21个样本城市的首套房贷利率已步入“3”时代。

今年以来宏观政策坚持稳字当头、稳中求进，推动经济运行整体好转。稳健的货币政策精准有力，保持连续性、稳定性、可持续性，科学管理市场预期，切实服务实体经济，有效防控金融风险。

近期，一系列针对房地产行业的金融监管新规、特别是央行和银保监会“金融16条”的出台。“

金融16条”围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六方面提出16项改善措施。

比如，“金融16条”鼓励金融机构与房地产企业基于商业原则协商，通过存量贷款展期、调整还款安排等方式支援。同时，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放等。

中国人民银行货币政策委员会2023年第一季度例会指出，优化大宗消费品和社会服务领域消费金融服务，继续加大对企业稳岗扩岗和重点群体创业就业的金融支持力度。

有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国房地产金融行业竞争分析及发展前景预测报告》。