政策环境对楼市利好程度正逐步加大 真正成效还需时间

百城松绑楼市的政策仍然未能传导至开发端。5月5日，贝壳找房发布4月房企融资报告显示，今年前四月，房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%，下滑幅度出现明显加速。就在一天前，深交所和央行同时表态，支持房地产合理融资需求，保持房地产融资平稳有序。在业内看来，从地方松绑到中央表态，政策环境对于楼市的友好程度正在逐步加大，但真正有效还需要一定时间。

融资规模加速下滑

根据贝壳研究院统计的数据来看，2022年1-4月房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%，降幅较今年一季度收窄2个百分点。2018年高位以来，前4月累计融资规模逐年下滑的趋势显著，且2022年下滑幅度出现明显加速。

单就2022年4月来看，房地产板块境内、境外债券融资共发行63笔，较上月减少23笔，发行规模折合人民币约617亿元，环比减少30%，同比减少34%。其中，4月境内债券融资530亿元，环比减少25.4%，同比减少32.7%。境外方面，境外融资折合人民币约87亿元，环比减少47.9%，同比减少41.2%，境外融资规模单月占比低于15%。

从国家统计局数据来看，房地产开发企业到位资金情况也不容乐观：一季度房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。国内贷款5525亿元，下降23.5%;利用外资10亿元，下降7.8%;自筹资金12395亿元，下降4.8%;定金及预收款12252亿元，下降31.0%。

"政策的传导过程确实还需要时间。"易居研究院智库中心研究总监严跃进对此分析道，无论是政策还是银行的贷款从感受上来讲目前都还没有实质性的传导到房企，预计整个上半年房企融资数据大幅度的上升的可能性都比较小。

进入2022年，中央层面多次提及保障房地产市场良性循环和健康发展，全国已经有百余个城市的银行根据市场变化和自身经营状况自主下调了房贷利率，叠加一季度60多个城市发布了百余次房地产相关政策。

就在一天前，包括央行、深交所等部门同时发生，支持房地产企业合理融资需求，包括支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。

"今年以来，新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致的风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，房地产行业深受影响。"贝壳研究院高级分析师潘浩表示，随着国内各级政府机关积极政策的释放，国内经济与房地产市场修复有望提速，而传导至投资者信心回升的周期也将会缩短。

境内债占据主导

根据贝壳研究院数据显示，2022年1-4月，境外债券规模约442亿元(人民币)，同比减少65%，其规模占比进一步下滑至19%，较2021年同期下降13个百分点。境内融资规模约1908亿元，同比减少30%，其规模占比提升至81%。

"境外债券市场目前的波动是比较大的，境内债券占据主导的现状和央行等等发布的一系列宽松政策有关，整体是在引导房企融资渠道集中境内。"严跃进对此分析道。

据潘浩介绍，从境内外融资结构上看，2020年是一个明显的分水岭，预计未来长期我国房企的融资渠道都将会以境内为主导。

潘浩还分析道，后期政策导向也将影响房企融资渠道选择，随着政府不断出手稳定市场，重点关注月中金融监管部门向主要几家AMC和18家银行提供了12家房企的清单，将有助于防范化解房企债务风险，借此时机房企融资方向有可能向银行贷款、借款方向偏移。另外，并购相关融资举措仍是下一步关注重点。

房企"自我造血"能力是关键

根据贝壳研究院统计，2022年4月境内外债券融资到期债务规模约1013亿元，较上月减少5.8%，同比减少26.3%，到期债务净额396亿，偿债缺口回升到400亿规模，房企债务压力仍不小。

潘浩对此表示，企偿债缺口回升至400亿规模，关键要考验房企"自我造血"能力，4月29日至5月5日七天内，全国主要城市公开发布鼓励和放松类调控政策22次，与三月全月水平持平，城市调控积极调整，房地产市场销售回暖的希望也被点燃，2022年是房企关键的一年，房企"自我造血"的能力也将在一系列积极环境中加速修复。

对于未来，潘浩预计，随着国内各级政府机关积极政策的释放，国内经济与房地产市场也有望随着政策加速修复。